2024-02-14 23:43:11
El 15 de febrero, el administrador de Keppel Pacific Oak US REIT (KORE) anunció que planea suspender las distribuciones junto con un plan de recapitalización. Estaba previsto que KORE anunciara sus resultados para el año fiscal 2023 que finalizó el 31 de diciembre de 2023, el 30 de enero, pero se reprogramó para el 15 de febrero. Su precio unitario se desplomó esta mañana en más de un 39 % hasta tan solo 15,2 centavos de dólar estadounidense como reacción. Las unidades en KORE cerraron a 25 centavos de dólar el 14 de febrero.
Aunque KORE anunció un apalancamiento agregado del 43,2% después de su valoración del año fiscal 2023, sus convenios bancarios limitan el REIT a una relación préstamo-valor del 50%. «Los prestamistas siguen preocupados por el mercado de oficinas de EE.UU.», afirma el director del REIT. «Los bancos son reacios a prestar más del 45% de apalancamiento para el mercado estadounidense».
Además, el apalancamiento agregado regulatorio limita a KORE al 50% si su índice de cobertura de intereses (ICR) se mantiene en 2,5 veces o más.
El gestor dice que está tomando medidas proactivas, con el objetivo de mantener el apalancamiento y el ratio de cobertura de intereses dentro de los requisitos de la Autoridad Monetaria de Singapur (MAS) y las expectativas de los bancos.
KORE no puede vender ninguna propiedad en este momento a un precio que sería beneficioso para KORE y sus partícipes. Cualquier desinversión en este momento probablemente supondría un descuento respecto de la valoración porque existe una desconexión entre las valoraciones de los tasadores y los precios de mercado.
Según las conversaciones con varios bancos, es poco probable que una recaudación de fondos de capital (EFR) recaude suficiente capital social en el entorno actual del mercado para resolver las preocupaciones de apalancamiento a largo plazo y probablemente requeriría que KORE busque capital adicional de los partícipes nuevamente en el corto plazo. futuro.
Como tal, el administrador determinó que la mejor opción para KORE y sus partícipes es suspender las distribuciones a partir del segundo semestre del año fiscal 2023.
KORE espera que las distribuciones se suspendan hasta la distribución del 2HFY2025 que de otro modo se pagaría en el 1HFY2026. Se espera que esta opción proporcione significativamente más capital en dos años en comparación con lo que un EFR podría recaudar hoy. Si las condiciones del mercado lo permiten, las distribuciones podrán reiniciarse en una fecha anterior a la prevista.
En Estados Unidos, los propietarios son responsables de financiar las mejoras de los inquilinos, además de financiar servicios nuevos o mejorados para los inquilinos, comisiones de arrendamiento y otros costos. Esto es muy diferente del mercado de oficinas de Singapur y, por lo tanto, los REIT de oficinas que invierten en los EE. UU. requieren más inversión de capital que los REIT de oficinas que invierten en Singapur.
Sin las inversiones de capital necesarias, la capacidad de los propietarios estadounidenses para retener inquilinos y atraer nuevos se vería muy comprometida, lo que conduciría a una disminución de la ocupación y del NPI, lo que provocaría una caída aún más significativa de las valoraciones.
Al suspender las distribuciones e invertir el capital de manera inteligente, el objetivo de KORE es mantener su apalancamiento dentro de los límites de la MAS y los convenios de deuda bancaria. Sin embargo, siempre existe el riesgo de que las valoraciones de los activos cambien lo suficiente como para hacer que KORE exceda los límites de la MAS o incumpla los convenios de deuda bancaria.
KORE no prevé vender ningún edificio con descuentos significativos sobre su valoración actual en su plan de recapitalización. KORE también intentará refinanciar los préstamos que vencen en 2024 y 2025 antes de su vencimiento. KORE continuará invirtiendo en la cartera, con el objetivo de maximizar la renta neta de la propiedad (NPI) para fines de 2025 y reiniciar las distribuciones para el año fiscal 2026.
Para el segundo semestre de 2023, KORE reportó ingresos brutos de 74,8 millones de dólares estadounidenses (100,8 millones de dólares), un 1,3% más interanual, principalmente debido a mayores ingresos extraordinarios de 1,3 millones de dólares, mayores gastos de propiedad recuperables y mayores ingresos por estacionamiento a medida que los empleados regresan a la oficina. así como el uso del aparcamiento por parte de trabajadores de la construcción de urbanizaciones vecinas a The Plaza. Esto fue parcialmente compensado por la pérdida de ingresos por las desinversiones de Northridge Center y Powers Ferry el 28 de julio de 2022 y el 22 de diciembre de 2022, respectivamente.
Los ingresos netos de la propiedad (NPI) aumentaron un 2,3% interanual a 42,2 millones de dólares y los gastos de propiedad se mantuvieron relativamente estables durante el período.
Los ingresos disponibles para distribución cayeron un 10,1% interanual a 26,1 millones de dólares debido a mayores costos financieros y la desinversión de los activos de KORE en Atlanta en el 2SFY2022 y parcialmente compensado por el mejor desempeño de la cartera existente de KORE.
Incluyendo una pérdida de valor razonable en derivados de USD 10,3 millones en el segundo semestre del año fiscal 2023, en comparación con una ganancia de USD 14,4 millones en el año anterior, así como una disminución del 6,8 % en las valoraciones de la cartera para el año fiscal 2023, KORE informó una pérdida neta de USD 91,8. millones para el 2SFY2023, en comparación con los ingresos netos de US $ 5,6 millones en el período correspondiente del año anterior.
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Para el año fiscal 2023, los ingresos brutos aumentaron un 1,9% interanual a 150,8 millones de dólares, principalmente debido a los mayores ingresos por alquiler del arrendamiento completado en el año fiscal 2022, así como a los aumentos de alquiler incorporados para la cartera existente, mayores gastos de propiedad recuperables y mayor estacionamiento. ingreso. Esto se vio compensado en parte por la pérdida de ingresos derivada de las desinversiones de Northridge Center y Powers Ferry.
El NPI del año fiscal 2023 aumentó un 2,2% interanual a 86,1 millones de dólares debido a los mayores ingresos, aunque los gastos de propiedad también aumentaron, pero un 1,5% interanual.
Los ingresos disponibles para distribución cayeron un 13,8% interanual a 52,2 millones de dólares, aunque el monto distribuido a los partícipes se desplomó un 56,9% interanual a 26,1 millones de dólares debido a los planes de KORE de suspender las distribuciones a partir del segundo semestre del año fiscal 2023.
KORE informó una pérdida neta de 67,7 millones de dólares para el año fiscal 2023 en comparación con los ingresos netos de 48,5 millones de dólares registrados en el año fiscal 2022 debido a mayores gastos financieros, pérdida de valor razonable en derivados y menor valoración de la cartera.
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