¿Qué es el hackeo de viviendas y es la decisión adecuada para usted? – Los tiempos irlandeses

2024-02-28 06:02:04

TikTok, que alguna vez fue una aplicación dedicada a clips de baile, se ha convertido en una especie de oráculo de finanzas personales para los Millennials y la Generación Z.

Es fácil ver por qué el «pirateo de casas» ganó popularidad con videos pegadizos titulados «así es como comprar cinco casas en cinco años» o «así es como compré mi casa pero vivo en ella gratis».

Estos destellos de esperanza proporcionan una especie de hierba gatera financiera a generaciones que intentan subir a una escalera inmobiliaria que se ha convertido en un poste resbaladizo. ¿Pero es legítimo?

Entonces, ¿qué es el hackeo de viviendas?

Como la mayoría de las cosas que los jóvenes afirman haber descubierto, el hackeo de viviendas es un término nuevo para algo viejo: alquilar habitaciones de su casa para cubrir la hipoteca.

Sin embargo, a diferencia de un par de personas con el nido vacío que alquilan las antiguas habitaciones de sus hijos a estudiantes para ganar un poco de dinero extra, el hackeo de casas es más una estrategia inmobiliaria.

En lugar de utilizar una habitación existente en una casa para obtener más ingresos años después de haberla comprado, compras una casa con la intención de alquilar partes de ella desde el principio para cubrir la hipoteca mientras vives en ella.

Esto podría realizarse mediante el alquiler de dormitorios o unidades adicionales dentro de la vivienda, como un sótano. Mientras que otros hackers compran propiedades como dúplex o renuevan las existentes, la residencia principal se puede dividir en alojamiento independiente.

Idealmente, el propietario paga sus facturas y la hipoteca a través de los ingresos del alquiler, lo que significa que puede reducir sus propios costos de vida y ahorrar o invertir la diferencia, a menudo destinándola a un depósito para otra propiedad.

Así que no sólo saldrás de la trampa del alquiler, sino que conseguirás que otra persona pague tu activo mientras tú ahorras tu dinero y lo utilizas para comprar más activos.

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Suena genial en teoría, pero ¿funciona en la práctica?

Tom Attride, un joven de 26 años que recientemente compró su segunda propiedad y espera poder pagarla antes de los 40, espera que así sea. Dice que hackear casas ha funcionado hasta ahora, muy bien. Pero con algunas condiciones estrictas.

Attride, que trabaja en ventas farmacéuticas, dijo que “nunca antes había oído hablar de piratería doméstica” cuando comenzó a investigar cómo establecerse financieramente antes de graduarse de la universidad.

«Siempre supe que quería una casa bastante rápido», dice

“No quería alquilar. Nunca había alquilado”.

Si bien esa es la preferencia de la mayoría de los jóvenes, Attride reconoce su capacidad de vivir en casa durante sus estudios y los primeros seis meses de su trabajo lo colocaron en una posición privilegiada para ahorrar 40.000 euros para su primer depósito.

Attride dice que «no hubo ningún banco de mamá y papá» involucrado en su depósito.

Otro factor que ayudó a conseguir una hipoteca y algo que Attride dice que «no da por sentado» fue conseguir «un trabajo realmente bueno» nada más terminar la universidad con un salario «bueno para mi edad».

Si bien las circunstancias personales influyen, Attride dice que sus logros también son el resultado de una cuidadosa estrategia basada en la selección de la propiedad adecuada, en la ubicación adecuada, que también le permite utilizar la desgravación fiscal de 14.000 euros por alquiler de habitaciones.

Attride tuvo que equilibrar la elección de una propiedad que fuera lo suficientemente barata como para comprarla por su cuenta, en una zona con demanda constante y donde pudiera cobrar un alquiler suficiente para cubrir su hipoteca, pero que permaneciera bajo la exención de impuestos de 14.000 euros.

No es una tarea fácil de ninguna manera, pero el primer paso, según Attride, fue investigar la ubicación. Su capacidad para reunir un depósito rápidamente y comprar como comprador en solitario se vio favorecida «por el hecho de que no estaba buscando en Dublín».

Sabiendo que “no era posible” ejecutar su plan donde las casas promediaban justo por debajo de “el medio millón de euros”, se puso creativo. Aunque era originario de Carlow, Attride había pasado sus vacaciones en Wexford, una zona que le gustaba donde los precios de la vivienda eran “bastante manejables”.

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«Compré una casa en la ciudad de Wexford porque hay que asegurarse de que esté en una zona rentable», dijo.

“No podría tener una casa en el medio del campo o en lo alto de una montaña o algo así porque no hubiera sido tan fácil alquilar una habitación”.

Aunque admite que «no es como Dublín», Attride dice que todavía hay «muchos puestos de trabajo disponibles en la ciudad de Wexford y la gente quiere una habitación allí».

A pesar de los nervios iniciales por la apuesta de piratear su casa, Attride se sintió abrumado por la respuesta a su anuncio en línea que buscaba compañeros de casa.

“Tenía como 40 personas que querían estar en la sala. Fue extraño para ser honesto. . . la exigencia aquí es mental”, dijo.

El siguiente paso es fijar el alquiler de manera que no supere los 14.000 euros de ingresos brutos percibidos una vez deducidos gastos como el mantenimiento y el capital para instalaciones.

Ese número no es por habitación, sino el monto total de una casa y solo se puede reclamar para la casa en la que vive el reclamante.

“Ni siquiera se puede superar un euro”, advierte Attride, porque si el límite de ingresos por alquiler excede la exención, todo el asunto se grava con los tipos de ingresos habituales, no sólo la cantidad que supere.

“Así que sólo necesitas planificarlo. Simplemente piense cuánto está cobrando e incluya las facturas”, dijo.

“Entonces también debes recordar registrarlo todos los años al hacer los impuestos. . . porque eso podría morderte”.

Cuando Attride compró su propiedad de tres habitaciones con el objetivo de alquilar dos habitaciones, buscó una que estuviera llave en mano y con una calificación energética decente, incluso si eso significaba pagar más. De esa manera podría trasladar a los inquilinos inmediatamente.

La primera casa de tres dormitorios de Attride costó 215.000 euros, mientras que la segunda de cuatro dormitorios costó 195.000 euros en 2023 porque necesitaba algunas obras.

La segunda casa en la ciudad de Wexford se financió con un depósito considerable que, según Attride, provino de ahorrar los gastos de manutención que cubría su primera propiedad.

No podrá reclamar la exención del impuesto sobre el alquiler de habitaciones en esta propiedad y tendrá que pagar las renovaciones mientras cubre más pagos de la hipoteca por su cuenta antes de que los inquilinos se muden a ella.

¿Cuáles son los riesgos?

El más importante es el exceso de apalancamiento y la dependencia excesiva de los inquilinos para pagar sus hipotecas. No hay garantías en la vida. Las mismas condiciones que hicieron que piratear una casa pareciera una idea tan buena pueden cambiar: las tasas de interés, los pagos de la hipoteca, la demanda de alquiler, el trabajo.

Eoin McGee, autor, planificador financiero y presentador de The Complaints Bureau de RTE dice que hay una valiosa lección que aprender de la era del Tigre Celta de rápida inversión inmobiliaria basada en ingresos proyectados en lugar de ingresos reales.

El error más común, afirma, en aquel entonces fue comprar una propiedad “demasiado rápido, demasiado pronto” sin tener un plan de contingencia.

“Como seres humanos, no tenemos la mejor capacidad para pensar en los peores escenarios. Durante la crisis, la gente sabía que los precios de las propiedades podrían caer y las tasas de interés podrían subir, pero no pensaron que esto sucedería al mismo tiempo y que sería mucho más fácil conseguir alquileres”, dice.

También advierte a los piratas informáticos que no dependan de los ingresos futuros por alquileres para obtener un préstamo, ya que es poco probable que un banco tenga eso en cuenta en una hipoteca ocupada por el propietario y aún necesitará ver pruebas de suficientes ingresos individuales para pagar el préstamo.

El otro problema es que «la propiedad no tiene suficiente diversificación», según McGee.

“Si se muda el vecino equivocado, podrías perder inquilinos o si contratas al inquilino equivocado y no te paga, pero luego es difícil sacarlo. . . Un montón de cosas pueden salir mal y la gente no las toma en cuenta”.

Luego existe el riesgo de acostumbrarse a que se paguen sus facturas y gastos, lo que le llevará a tomar decisiones financieras imprudentes.

«Es la Ley de Parkinson donde tu estilo de vida se expande para cubrir los ingresos que tienes», dijo. “Hay que tener mucho cuidado, el alquiler debe generar ahorro. No dejes que se incluya en los gastos del día a día”.

A pesar de tener el ambicioso objetivo de pagar su primera propiedad a los 35 años, Attride dice que toma medidas para minimizar el riesgo. La primera era asegurarse de poder cubrir ambas hipotecas (aproximadamente 2.000 euros combinados) con su salario si fuera necesario.

“Sé que puedo cubrirlo, así que no me preocupo. Lo peor que podría pasar es que no se alquilen habitaciones, lo que probablemente nunca suceda”, dice, aclarando que se necesitaría una crisis importante o un evento invisible para causar un desastre.

“¿Si pierdo mi trabajo? Sí, entonces creo que tengo un problema, pero creo que todos tendrán problemas si eso sucede”.

Si bien acepta que toda inversión es un riesgo, Attride dice que tiene un miedo saludable a estar sobreapalancado y no desea seguir agregando propiedades a su cartera en el corto plazo. “Tengo las dos casas y no compraré más hasta que una de ellas esté pagada”, dijo.

Si bien el hackeo de viviendas es una estrategia que parece estar dando dividendos para un joven de 26 años que está informado, es importante recordar que las cosas que lo hicieron posible en su caso podrían no aplicarse a todos. Tales como la capacidad de vivir en casa y ahorrar dinero, un ingreso decente en una etapa temprana de la vida, la voluntad de vivir con otros, conocimientos financieros, la capacidad de vivir fuera de lugares costosos, tener una hipoteca que pueda cubrirse con ingresos de alquiler y aún así estar bajo el Límite de alquiler de habitaciones.

Es importante planificar cuidadosamente y buscar asesoramiento financiero para ver si esto es adecuado para sus circunstancias individuales, sin importar cuán tentadores sean los videos de TikTok.

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