Atrapado en un nuevo tipo de trampa para osos – The Irish Times

2024-03-01 05:00:52

Johnny Ronan describió una vez salir de la Agencia Nacional de Gestión de Activos (Nama) como salir de una trampa para osos.

Lo entregó de manera un poco más colorida, al estilo clásico de Ronan, pero el logro no fue menos impresionante, claramente lo sintió, habiendo logrado refinanciar todos sus préstamos con el banco malo del Estado a su valor total sin descuentos.

Sin embargo, en los nueve años transcurridos desde entonces, las cosas no siempre han ido tan bien. Los meros titulares lo cuentan. Ha tenido litigios prácticamente interminables en el Tribunal Superior con un elenco variado de compañeros desarrolladores, autoridades de planificación y patrocinadores financieros. Ha tenido una guerra de palabras con el Ayuntamiento de Dublín sobre la altura de los edificios; una guerra que, en realidad, ha perdido en gran medida. Y ha tenido una larga y muy costosa batalla con el dueño del café Bewley’s por unas vidrieras, cuyo valor ya debe ser casi superado por el costo del litigio.

Pero en los últimos meses las cosas se han vuelto aún más serias a medida que el sector inmobiliario comercial se ha visto golpeado por una confluencia de acontecimientos. Las tasas de interés han aumentado, lo que ha hecho que el costo de la deuda sea sustancialmente más alto, y el sector se ha visto golpeado en el estómago por el aumento del trabajo desde casa después de la pandemia, lo que ha afectado el valor de las propiedades.

Como resultado, la cartera de Ronan se ha visto gravemente afectada y sus patrocinadores financieros se han acercado a él últimamente, tratando de apoderarse de porciones valiosas de esa cartera.

Ahora, está inmerso en aún más litigios, mientras lleva a cabo negociaciones paralelas con nuevos patrocinadores financieros para salir una vez más de una trampa para osos.

Un par de sindicaturas

En el centro del problema se encuentran dos procesos de administración judicial separados, uno de los cuales Ronan ha descrito como consensual, el otro definitivamente lo es menos.

El primero de esos procesos, el consensual, comenzó en noviembre, cuando el Banco de Irlanda y AIB designaron síndicos sobre una cartera de activos que incluía propiedades comerciales en Grafton Street, como Bewley’s y una sucursal de PTSB, y oficinas que incluían Connaught House, Percy Exchange y Kilmore House en Spencer Dock, entre otros.

Se produjo después de un período de unos meses durante el cual, según se informó, Ronan Group intentó vender alrededor de 300 millones de euros en activos, pero aparentemente no se pudo completar la venta y, finalmente, la compañía consintió en que el Banco de Irlanda y AIB comenzaran una administración judicial. vender los propios activos.

En ese momento, la empresa insistió en que “[recognised] la necesidad de reestructurar el financiamiento de estos activos” y que estaba “encantado de haber podido trabajar con nuestros prestamistas actuales para comenzar un proceso constante y administrado para introducir un nuevo inversionista en nuestro negocio y establecer un nuevo acuerdo de préstamo que satisface a todas las partes”.

La empresa insistió, a través de un portavoz, en que “los activos que entran en este proceso de administración judicial están funcionando con solidez y confiamos en que RGRE Holdings Ltd saldrá más fuerte y mejor preparado para el futuro”.

El director ejecutivo de Ronan Group, Rory Williams, fue aún más optimista en ese momento y dijo que era “impensable” que los activos se vendieran a nuevos propietarios, y que la compañía todavía estaba negociando con nuevos patrocinadores financieros para recomprar los activos.

A pocos días de anunciarse el proceso consensuado con los bancos, surgió otra sindicatura. Fortress Investments, otro de los prestamistas de Ronan, se abalanzó para designar síndicos sobre una cartera separada de cinco activos, incluido un sitio en Appian Way y una casa en Fitzwilliam Square, así como sitios en Enniskerry, Delgany y cerca de Carrickmines.

En el último día, se puso a la venta la primera propiedad, 65 Fitzwilliam Square, un edificio de oficinas georgiano justo al lado de Fitzwilliam Square, que se ofreció a un precio de 2,85 millones de euros.

Esto elevó el número de activos en quiebra a 17, con un valor de deuda total de aproximadamente 220 millones de euros, según el Business Post en ese momento.

En ese momento, Ronan Group se apresuró a asegurar a los espectadores que la situación estaba bajo control. En primer lugar, la estructura del imperio de Ronan significaba que esas propiedades se encontraban en vehículos corporativos discretos sin “garantías cruzadas ni garantías cruzadas”, es decir, sin posibilidad de afectar a ninguna otra parte del grupo.

Y, en segundo lugar, un portavoz pareció sugerir que todo era parte de un plan más amplio, diciendo que la segunda administración judicial «se alinea con el programa de reestructuración planeado por el Grupo Ronan».

Sin embargo, las cosas no han ido tan bien con Fortress como con la administración judicial consensuada, y las dos partes han estado en medio de una disputa cada vez mayor en las últimas semanas.

Esta misma semana, por ejemplo, los abogados de Ronan acusaron a Fortress de haber estado implicado en una conspiración para «sofocar» el proceso judicial al poner a nuevos directores a cargo de las empresas del Grupo Ronan, quienes luego retiraron una demanda justo cuando las partes estaban a punto de intercambiar documentos de descubrimiento.

Los abogados de Fortress, en una audiencia judicial esta semana, cuestionaron esa caracterización y dijeron al tribunal que objetarían el esfuerzo de Ronan por modificar su reclamo.

Ese caso se desarrollará en las próximas semanas, pero es poco probable que mejore las relaciones entre las dos partes, especialmente porque los síndicos ya han comenzado la venta de algunos de los activos.

En el último día, salió a la venta la primera propiedad, 65 Fitzwilliam Square, un edificio de oficinas georgiano justo al lado de Fitzwilliam Square, que se ofreció a un precio de 2,85 millones de euros.

Problemas del mercado

Por supuesto, Johnny Ronan ha estado aquí antes. Ha llegado a muchos acuerdos financieros nuevos desde que salió de Nama, y ha tenido algunos problemas con las administraciones judiciales.

Pero hay algo diferente en el trasfondo, cuyo elemento principal es el colapso de los valores en el mercado inmobiliario comercial, que constituye la mayor parte del interés de Ronan.

Ese sector ha recibido un gran golpe últimamente, gracias a una tormenta perfecta de aumento de las tasas de interés, caída del interés de inversión y el colapso de las tasas de ocupación gracias al fuerte apetito entre los trabajadores de oficina por trabajar desde casa.

Las predicciones no han sido alentadoras. El año pasado, la revisión de la estabilidad financiera del Banco Central concluyó que el valor de las propiedades comerciales irlandesas había caído de 50 mil millones de euros en 2020 en más de un 20 por ciento.

A principios de esta semana, el Banco de Irlanda anunció que creía que habría una nueva caída del 15 por ciento en el valor de los activos inmobiliarios comerciales en los próximos dos años.

El Banco Central volvió a intervenir ayer, advirtiendo que “algunos participantes en el mercado inmobiliario comercial han estado especialmente bajo presión, y los mayores costos de endeudamiento agravan los cambios estructurales del mercado pospandemia”. Señaló que “no medir, monitorear y mitigar adecuadamente el riesgo de contraparte podría resultar en pérdidas significativas debido a un incumplimiento de contraparte evitable”.

La caída del valor de los inmuebles comerciales ha afectado a todos los participantes del mercado. Tomemos como ejemplo el Square en los centros comerciales Tallaght y Blanchardstown, los cuales se venden a precios muy por debajo de lo que fueron comprados.

Ronan Group no se ve menos afectado, y personas familiarizadas con el pensamiento dentro del grupo dicen que existe la creencia dentro del grupo de que no se trata tanto de un colapso en los valores de las propiedades comerciales como del surgimiento de un mercado de dos niveles.

En un nivel está el conjunto de edificios más antiguos, muchos de los cuales tienen contratos de arrendamiento que están llegando a su fin y prácticamente todos necesitan una inversión importante para ponerlos a la altura de los estándares ambientales.

Y en el otro nivel están los desarrollos modernos y de nueva construcción que probablemente generarán más interés y demanda.

Ronan no parece dispuesto a renunciar ni a los edificios más antiguos ni a los más nuevos, independientemente de las difíciles condiciones del mercado o de los receptores que circulan en círculos.

Ronan Group tiene un stock de ambos, y ciertamente las propiedades afectadas por la sindicatura consensuada con los bancos son más antiguas: están bien ubicadas, pero cerca del final de sus contratos de arrendamiento y necesitan mucha inversión, lo que bien podría convertirlas en más difícil de vender en el mercado actual.

Aun así, Ronan no parece dispuesto a renunciar ni a los edificios más antiguos ni a los más nuevos, independientemente de las difíciles condiciones del mercado o de los receptores que circulan en círculos.

«Ronan Group está decidido a refinanciar y reanudar la administración de la cartera de propiedades actualmente en un proceso de administración judicial voluntaria y consensual», dijo un portavoz en respuesta a las preguntas de The Irish Times.

Ronan está igualmente tratando de mantener el control de su oportunidad de construir algunos de esos desarrollos nuevos y amigables con el medio ambiente, aquellos que es más probable que elijan los inquilinos.

Esta semana obtuvo el permiso de planificación para un bloque de oficinas de 47.225 metros cuadrados (508.325 pies cuadrados) a lo largo de North Wall Quay, que en un momento se elevará a 17 pisos.

Ronan Group quiere demoler las oficinas actuales del banco estadounidense Citigroup, que adquirió el año pasado, para construir un desarrollo mucho más grande con oficinas, tiendas, restaurantes y espacios artísticos y culturales.

Mientras tanto, está luchando duro para conservar otro sitio de alto valor en Tara Street, donde quiere construir una torre de 23 pisos con un hotel adyacente conocido como proyecto AquaVetro, pero ha tenido un problema con el propietario del sitio, CIÉ.

En las cuentas de la empresa presentadas el año pasado, la filial involucrada en el desarrollo señaló que había una «incertidumbre material» sobre su capacidad para proceder, ya que estaba «buscando financiación para su proyecto inmobiliario de desarrollo y buscando una extensión de la licencia con el terreno de propiedad absoluta». dueño».

En el momento de la publicación de las cuentas señaló que el acuerdo había expirado y que estaban en marcha negociaciones para ampliar el plazo, y lanzó una nota optimista: «Los directores confían en que los plazos de la licencia se ampliarán».

Ellos estaban equivocados. Este mismo mes, CIÉ presentó procedimientos legales en un intento de obligar a Ronan a ceder el sitio, alegando que no podía cumplir con el plazo para completar el proyecto y que había incumplido un pago clave por el arrendamiento del terreno en noviembre. Ronan Group cuestiona esto, alegando que CIÉ está actuando de mala fe al intentar recuperar el sitio.

La tubería

Quedan muchos otros proyectos llamativos en la cartera de Ronan. Por ejemplo, si bien es posible que no pueda construir la torre de 45 pisos que alguna vez quiso en su proyecto Waterfront South Central en North Wall Quay, la torre de 25 pisos para la que recibió permiso seguirá siendo el edificio más alto de Dublín.

Luego está el emplazamiento de Glass Bottle, cerca del puerto de Dublín, en el que se planea construir una miniciudad casi autónoma, y el puerto de Bremore, de mil millones de euros, en Meath, y un proyecto de casi 6.000 unidades en fase de planificación o planificación previa, que podría ayudar para aliviar la aguda crisis inmobiliaria.

Johnny Ronan, que cumplió 70 años en diciembre, ha insistido durante mucho tiempo en que no tiene planes de jubilarse. Una vez le dijo a The Currency, un sitio web de noticias de negocios, que lo haría “cuando esté en la casilla”.

Pero para poder empezar a trabajar en esas propiedades en el corto plazo, parece claro que tendrá que liberarse de otra trampa para osos.

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