¿Cuál será el futuro de las tasas hipotecarias irlandesas y cuándo? – Los tiempos irlandeses

2024-04-05 10:11:07

Las tasas de inflación en Irlanda están nuevamente por debajo del objetivo del Banco Central Europeo (BCE) del 2 por ciento, según cifras publicadas esta semana por Eurostat, la agencia de estadísticas de la UE. Durante los últimos años, mientras los gobiernos de toda Europa luchaban por controlar el aumento de los precios, se nos ha dicho que sólo cuando alcancemos este nivel podremos esperar tasas de interés más bajas, lo que brindará cierto alivio a decenas de miles de titulares de hipotecas irlandeses. entre otros.

Entonces, ¿podemos esperar ahora algún alivio en los costos mensuales de los préstamos hipotecarios, cuyo aumento junto con el de los precios de la energía ha sido un factor importante en la reducción del costo de vida para muchos hogares irlandeses en los últimos años?

Quizás, pero quizás todavía no. Hay varios factores en juego aquí.

En primer lugar, obviamente, en el contexto de la UE, Irlanda no es una isla y el BCE buscará que las tasas de inflación en todo el bloque de la zona del euro caigan cerca del nivel del 2 por ciento antes de desencadenar recortes que tendrán impactos en todos los estados miembros.

Si bien la cifra irlandesa puede haber caído por debajo del nivel del 2 por ciento (al 1,7 por ciento según esta estimación inicial), la tasa en toda la zona del euro es del 2,4 por ciento y sigue siendo tan alta como el 4,9 por ciento en Croacia y por encima del 4 por ciento en algunos otros estados miembros. Para complicar aún más las cosas, aunque la cifra de la eurozona en su conjunto está cayendo, en algunos países las lecturas van en sentido contrario.

Luego está la cuestión de la sostenibilidad. Cuando los banqueros centrales se reúnan en Frankfurt, querrán tener confianza en que cualquier caída de la inflación será duradera. Y al respecto sigue habiendo preocupaciones, sobre todo en lo que respecta a la tasa de inflación salarial.

Irónicamente, en el contexto del debate sobre los tipos de interés hipotecarios, la gran diferencia entre la cifra de inflación armonizada y el índice de precios al consumo (IPC) elaborado por nuestra propia Oficina Central de Estadísticas son los intereses hipotecarios. Esto explica en parte por qué la inflación irlandesa medida por el IPC en febrero (el mes más reciente del que hay cifras disponibles) fue del 3,4 por ciento, mientras que la lectura del índice armonizado para el mismo mes fue del 2,3 por ciento.

Todo lo cual significa que, a pesar de las buenas noticias, es posible que todavía tengamos que esperar algún tiempo antes de ver un recorte de los tipos de interés. Las probabilidades de apuestas dicen que la reunión del BCE de junio sigue siendo el punto más probable para un primer movimiento a la baja en el ciclo de tipos de interés. E incluso entonces, es probable que ese recorte sea sólo de un cuarto de punto.

¿Pero qué pasa entonces?

Martina Hennessy, directora ejecutiva del corredor hipotecario en línea Doddl.ie, advierte que el cronograma para futuros recortes de tasas sigue siendo incierto. Incluso entre los expertos de la industria, no existe un consenso claro. Algunos sugieren que el mercado está descontando posibles recortes de tasas de hasta 1,5 puntos porcentuales para fin de año; otros predicen reducciones no superiores a cuatro cuartos de punto para principios de 2025.

Y si bien cualquier recorte del nivel actual del BCE del 4,75 por ciento supondrá un alivio para un gran número de propietarios de viviendas, Hennessy señala que se necesitarían “circunstancias económicas extraordinarias” para que las tasas de interés del BCE caigan por debajo del nivel del 2 por ciento. Los tenedores de hipotecas que esperan volver a las tasas súper bajas que prevalecieron entre 2016 y 2022 inevitablemente se sentirán decepcionados.

Hay más de 700.000 hipotecas en Irlanda, dice Hennessy, algo más de 500.000 registradas como residencia principal. De ellos, alrededor de 120.000 tienen tipos de interés de seguimiento, donde los movimientos en los intereses de sus préstamos están directamente vinculados a la acción a nivel del BCE. Cualquier movimiento en el tipo de interés del BCE se trasladará a este grupo en un plazo de 30 días.

Si bien fueron los que más se beneficiaron de la era de las tasas ultrabajas, se encuentran entre los más afectados por los 10 aumentos de tasas impuestos desde julio de 2022, cuando la tasa del BCE saltó del 0 por ciento al 4,75 por ciento. Con el margen medio de seguimiento en el mercado irlandés de 1,15 puntos porcentuales por encima del BCE, el titular medio de una hipoteca de seguimiento irlandés en Irlanda está pagando actualmente un tipo de interés del 5,9 por ciento.

Otros que están especialmente atentos a los procedimientos son los 70.000 titulares de hipotecas irlandeses que en los próximos meses dejarán de tener tipos fijos bajos, según Hennessy de Doddl.ie.

Y luego están los que tienen tipos variables estándar. En los últimos años, este ha sido un grupo mucho más pequeño, pero también incluye a los titulares de unos 80.000 préstamos que gestiona el proveedor de servicios hipotecarios Pepper en nombre de varios fondos de inversión, a veces denominados fondos buitre.

Se trata de prestatarios de mayor riesgo, muchos de ellos con calificaciones crediticias que se han visto dañadas en algún momento. Ya son vulnerables financieramente por definición, están pagando una prima por su historial crediticio pasado y probablemente sean los que más necesitan algún alivio.

El problema aquí –y también para aquellos que buscan obtener una nueva hipoteca, ya sea como compradores por primera vez o para financiar una mudanza a una nueva casa– es que, a diferencia de los que figuran en los rastreadores, no hay garantía de que los prestamistas irlandeses respondan inmediatamente a cualquier recorte de tipos por parte del BCE.

«Los bancos pueden tardar en trasladar el alcance total de los recortes debido a que no trasladaron completamente los aumentos de los dos últimos años», afirma Hennessy, y añade que determinarán el momento de cualquier acción sobre las tasas para sus clientes basándose en sus propios criterios. costos y fuerzas más amplias del mercado.

“Varios factores afectarán el movimiento a la baja de las tasas en el mercado irlandés, incluida la combinación de financiamiento de los prestamistas irlandeses y, significativamente, la falta de competencia. Es posible que en un momento la presión política contribuyera a mantener los tipos bajo control, debido a la participación estatal en los bancos pilares”, afirma, pero ahora es un factor mucho menos importante.

Eso significa que los consumidores deben ser más proactivos a la hora de buscar las mejores tasas y dejar que su dinero hable para persuadir a los bancos no competitivos a transmitir el beneficio de tasas más bajas más rápidamente.

La inercia le ha costado caro a los irlandeses en los últimos años en cuanto a ahorros, ya que la gran mayoría deja su dinero en cuentas de depósito a la vista pagando poco o ningún interés, incluso cuando los bancos comenzaron a ofrecer opciones de ahorro más atractivas.

Los propios bancos expresaron su asombro ante esta incapacidad de los consumidores de actuar en su propio interés, incluso cuando informaron ganancias masivas que fueron generadas en gran medida por el exceso de ahorros sobre el cual estaban obteniendo un 4 por ciento del Banco Central, incluso cuando no pagaron prácticamente nada a los ahorradores.

Corresponde a los consumidores no cometer el mismo error con sus préstamos hipotecarios. Hennessy dice que a pesar de la falta de competencia en el mercado bancario irlandés, existe una brecha récord de 3,3 puntos porcentuales entre las tasas hipotecarias más altas y más bajas disponibles actualmente.

Quienes abandonan las tasas fijas o buscan cambiar de préstamo o proveedor en busca de un mejor valor deben comprender las fortalezas de su posición, dice. Tener una relación préstamo-valor más baja debido al capital acumulado en su propiedad o ser elegible para una tasa verde más atractiva sobre la base de una calificación energética del edificio de B3 o superior como resultado de inversiones en aspectos como un mejor aislamiento. paneles solares y similares colocarán a los titulares de hipotecas en la primera posición para asegurar las mejores tasas de interés disponibles.

Lo que definitivamente no deberían hacer es aceptar la primera tarifa ofrecida al final de un período determinado, afirma. En cambio, deberían revisar y cuestionar proactivamente a sus prestamistas, explorando mejores opciones disponibles en el mercado.

Los nuevos propietarios también deben investigar. Con tal brecha entre las mejores y peores tasas disponibles en el mercado irlandés de préstamos hipotecarios, equivocarse podría resultar costoso a largo plazo, incluso con el beneficio de los recortes de tasas en los próximos años.

La otra cuestión, para quienes buscan la seguridad de un préstamo a tipo fijo, es cuánto tiempo deben encerrarse.

Hennessy dice que en 2020, los titulares de hipotecas podían fijar tasas fijas a siete años al 2 por ciento o menos, para 2022, cuando las tasas comenzaron a subir, muchos se fijaron a tasas fijas a cinco años para protegerse contra nuevos aumentos de tasas.

Con la expectativa actual de que las tasas caerán de manera inminente, dice que los propietarios están favoreciendo plazos fijos más cortos, como tres años, y también ha habido un retorno al crecimiento en el número de personas que optan por tasas variables.

La conclusión es que los titulares de hipotecas deben ser más activos en la búsqueda de valor. Si bien los titulares de préstamos de seguimiento verán caer automáticamente el costo de sus préstamos, este grupo representa menos de uno de cada cinco clientes hipotecarios y dichos préstamos no son una opción para nadie que esté actualmente en el mercado de una hipoteca, ya sea como nuevo cliente o como un cambio.

El resto de nosotros sólo nos beneficiaremos cuando los bancos decidan bajar sus tipos.

Si los 500.000 clientes de préstamos hipotecarios fuera de los rastreadores o con gente como Pepper muestran la misma apatía que nosotros con nuestros ahorros, no hay ningún incentivo para que los bancos transmitan los beneficios de las próximas reducciones de los tipos de interés del BCE en el momento oportuno. manera. Es de interés para los consumidores utilizar el poder de persuasión. Tomarse el tiempo para encontrar la tasa óptima disponible y actuar en consecuencia es la mejor manera de incitar a los prestamistas a transmitir rápidamente los beneficios de los recortes de las tasas de interés.

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