2024-04-15 07:00:00
Los ávidos observadores de las tasas de interés pueden haber pensado que esta semana habían sido impulsados hacia unos meses hacia el futuro con los anuncios de dos de los principales prestamistas aquí de que estaban recortando los precios de algunos de sus productos hipotecarios.
El Banco Central Europeo mantuvo las tasas de interés en sus máximos históricos el jueves, pero dejó caer amplios indicios de que se avecinaban recortes a partir de junio.
Antes de eso, AIB -y sus filiales hipotecarias- y el Banco de Irlanda se adelantaron al BCE al anunciar cambios en sus ofertas de hipotecas verdes.
Para AIB, fue un recorte directo de las tarifas que cobra.
El Banco de Irlanda optó por un enfoque más revolucionario: un recorte escalonado de las tasas fijas basado en la calificación energética de la propiedad, con mayores recortes aplicados a los hogares más eficientes energéticamente.
Las medidas se produjeron inmediatamente después de que PTSB anunciara un nuevo producto hipotecario verde en las últimas semanas.
¿Qué es una hipoteca verde?
En pocas palabras, los prestamistas ofrecen una tasa de préstamo más baja a quienes compran una casa con mayor eficiencia energética.
Generalmente, para poder calificar, la propiedad a hipotecar deberá tener una Calificación Energética del Edificio (BER) de al menos B3 o superior.
Sin embargo, el nuevo conjunto de productos del Banco de Irlanda ha ampliado la oferta de una tasa reducida a propiedades con calificaciones más bajas.
Actualmente, los tres principales bancos restantes y algunas cooperativas de crédito ofrecen hipotecas verdes.
PTSB lanzó en marzo un nuevo producto hipotecario «verde» a tipo fijo a 3 años con tipos que van del 3,80% al 4,35%, dependiendo del importe de la hipoteca y del Loan to Value de la misma.
Sin embargo, sólo está disponible para nuevos clientes. Su hipoteca verde a tasa fija a 5 años está disponible para clientes nuevos y existentes a una tasa de entre 3,95% y 4,3%, nuevamente dependiendo del valor del préstamo.
Ese producto representó el 30% del total de nuevos préstamos hipotecarios del PTSB en 2023, según sus cifras.
Las cooperativas de crédito (relativamente nuevas en el mercado hipotecario y que todavía representan una proporción del mismo) han estado ofreciendo hipotecas verdes con descuentos de hasta 0,25 puntos porcentuales sobre sus tasas fijas regulares, y algunas cooperativas de crédito ofrecen tasas hipotecarias verdes de hasta el 2,99%.
AIB
AIB y Haven ofrecerán ahora un tipo de interés tan bajo como el 3,45%, que es, según el sitio web de comparación de precios bonkers.ie, el mejor tipo de interés del mercado bancario en este momento.
La tasa más baja se fija por cinco años y se aplica a una hipoteca que sea inferior al 50% del valor de la propiedad.
Las tarifas están disponibles para compradores por primera vez, personas que se mudan y se cambian una vez que la propiedad tiene una calificación energética de edificio de B3 o superior, y si se trata de una hipoteca de cambio, deben tener al menos 5 años restantes.
Están disponibles tanto para clientes nuevos como existentes.
Banco de Irlanda
El Banco de Irlanda tiene una cierta trayectoria en lo que respecta a productos innovadores en el mercado hipotecario.
Hizo una gran apuesta por los tipos fijos hace aproximadamente una década cuando, bajo el liderazgo de Richie Boucher, el banco introdujo una gama de productos que, según admitió el director general, estaba diseñada para inducir a la gente a abandonar los productos variables.
Sostuvo que la fijación daba seguridad al banco y a los prestatarios. Inició lo que se convirtió en un mercado competitivo de tasa fija.
Sin duda, el banco espera haber logrado algo similar con su nuevo conjunto de productos ecológicos esta semana.
Bajo su nueva Hipoteca EcoSaver, el banco ofrece un producto de tasa fija que ofrecerá descuentos escalonados para viviendas que tengan una Calificación Energética de Edificio de cualquier nivel.
Incluso las casas con la calificación G más baja calificarán para un pequeño descuento sobre la tarifa fija estándar.
Las tarifas variarán desde un descuento del 0,35% para una propiedad con calificación A hasta un 0,05% para una casa con calificación G.
Alguien que busque financiación para una propiedad con calificación A podría aprovechar una tasa fija a 5 años del 4,4% según la nueva oferta de producto, o podría fijarla durante 10 años al 4,7%.
¿Por qué centrarse en los préstamos verdes?
Los préstamos verdes son una parte especialmente vibrante del mercado bancario en este momento, ya que los bancos buscan hacer sus balances «verdes», pero también debido al crecimiento del mercado de modernización y al gran volumen de propiedades de nueva construcción, que califican para hipotecas verdes porque de su calificación energética.
Además, el sector bancario a nivel mundial enfrenta una presión cada vez mayor por parte de los reguladores y ciertos grupos de inversores para mejorar su sostenibilidad, señala Diarmaid Sheridan, analista bancario de Davy.
«El Mecanismo Único de Supervisión (MUS) ya ha comenzado a evaluar el sistema bancario desde la perspectiva de las pruebas de resistencia al cambio climático», explicó Sheridan.
«Ofrecer incentivos a los prestatarios será un aspecto importante de la transición, particularmente para los activos que pueden estar en riesgo de quedar varados, como las viviendas más antiguas», añadió.
AIB, según sus últimos resultados anuales, entregó 3.700 millones de euros en nuevos préstamos verdes, lo que representa alrededor del 30% de su total de nuevos préstamos de 12.300 millones de euros.
La ambición declarada del director ejecutivo del banco, Colin Hunt, es tener una «cartera neta cero para 2040».
¿Es un truco?
Por un lado, están las acusaciones de que discrimina a quienes tienen una casa con una calificación inferior a B3.
Las casas más nuevas que tienen calificaciones más altas tienden a ser más caras, por lo que podría decirse que las personas más ricas son recompensadas con estas hipotecas con descuento.
La brecha entre las ofertas de hipotecas verdes y los productos «regulares» ha aumentado con estos últimos recortes, afianzando aún más la percepción de discriminación.
Esto es lo que hace interesante la oferta del Banco de Irlanda. Reconoce que no todas las propiedades podrán cumplir con los más altos estándares de calificación energética, pero ofrece a los propietarios el incentivo para mejorarlas con renovaciones y reparaciones.
Daragh Cassidy, jefe de comunicaciones de bonkers.ie, señala que los préstamos verdes en sí mismos no están necesariamente respaldados por iniciativas ambientales o esquemas de compensación de carbono.
«Eso no quiere decir que algunos prestamistas no estén participando por separado en iniciativas como estas», añadió.
«Pero una hipoteca verde realmente no hace nada por sí sola para ayudar al medio ambiente. Podría ayudar a devolver algo de dinero a su bolsillo – y eso no tiene nada de malo, por supuesto – pero si quiere ayudar a salvar el planeta, «Tendremos que hacer más», explicó.
Los propios prestamistas argumentarán que al ofrecer hipotecas verdes, están incentivando a la gente a comprar viviendas más eficientes energéticamente, lo que significa que utilizarán menos energía y tendrán una menor huella de carbono.
Y, de hecho, de ello se puede obtener un dividendo ambiental positivo.
«Pero por ley, todas las casas construidas desde 2019 deben tener la calificación A2 de todos modos. Por lo tanto, estas casas se construirían de todos modos», señala Cassidy.
¿Se avecinan más recortes?
Se espera ampliamente que el Banco Central Europeo comience a recortar los tipos de interés en los próximos meses, lo que ya se está reflejando en los mercados monetarios.
Los bancos ahora están transmitiendo esto hasta cierto punto, lo que tal vez podría considerarse como un buen augurio para el precio de las hipotecas en el futuro.
Dado que los bancos no habían trasladado todo el alcance de las subidas de tipos a productos distintos de los rastreadores, existía cierta preocupación de que no pudieran responder a los recortes iniciales de tipos por parte del BCE.
El prestamista no bancario Finance Ireland recortó sus tipos a principios de marzo. Y, además de su oferta de hipotecas verdes escalonadas, el Banco de Irlanda acaba de introducir una nueva tasa variable fija del 4,15% para todos los clientes, independientemente de la relación préstamo-valor. Anteriormente, en algunos casos llegaba al 4,75%.
Los titulares de hipotecas rastreadoras, que han sentido cada una de las 10 subidas de tipos del BCE desde mediados de 2022, estarán especialmente interesados en ver cómo se avecinan recortes de tipos.
Pero también pueden avecinarse tiempos difíciles para otros titulares de hipotecas.
«Si bien la mayoría de los titulares de hipotecas de seguimiento probablemente estén a más de la mitad del plazo de su hipoteca y hayan disfrutado de muchos años de tasas de interés excepcionalmente bajas, muchos nuevos titulares de hipotecas están mostrando signos de estrés», dijo Rachel McGovern, directora de servicios financieros de Brokers Ireland, citando Cifras del Banco Central muestran un aumento del 3% en los atrasos anticipados de menos de 90 días en los últimos meses del año pasado.
Señaló que más de 400.000 prestatarios hipotecarios tenían tipos de interés fijos, de los cuales más de seis de cada diez lo hacían por menos de tres años.
«Por lo tanto, alrededor de 80.000 de estos titulares de hipotecas podrían encontrarse este año con un entorno de tipos de interés mucho más altos de lo que habían previsto cuando contrataron esas hipotecas», dijo.
Valorados en un mercado donde las tasas del BCE estaban en cero o en territorio negativo, ahora se están valorando en comparación con 4,5 puntos porcentuales de aumentos de tasas.
Incluso si la tasa de depósito cae un punto al 3%, seguiría siendo un mercado muy diferente al que existía hasta mediados de 2022.
La única esperanza es que al menos la competencia se mantenga, o incluso se incremente.
Dado que tres prestamistas representan la mayor parte de la provisión hipotecaria aquí, la atención se centrará en el espacio fintech y tal vez en un prestamista extranjero que llegue para alterar el mercado como lo hizo Avant en los últimos años.
Dado que dos prestamistas abandonaron el mercado aquí en los últimos años, las posibilidades de que entre un nuevo proveedor se consideran escasas.
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