2024-05-20 04:00:49
Cuando el promotor inmobiliario Aby Rosen compró el edificio Seagram de Nueva York en 2000, tanto la torre Midtown de mediados de siglo como la destilería canadiense que lleva su mismo nombre ya habían pasado su mejor momento.
Pero el edificio fue la creación del imperio inmobiliario de Rosen. Junto con su socio comercial de toda la vida, Michael Fuchs, su empresa RFR Holding y una vasta colección de arte moderno, Rosen renovó, renombró y recomercializó monumentos no queridos a precios más altos.
«Rosen aportó al sector inmobiliario la mirada de un coleccionista de arte», afirmó Bob Knakal, director de la firma de corretaje BK Real Estate Advisors y que ha trabajado en acuerdos para Rosen en el pasado. «Miró los edificios y vio cosas que otras personas pasaron por alto».
La torre 375 Park Avenue, nunca oficialmente llamada Edificio Seagram, se completó en 1958 como el primer rascacielos de Manhattan con ventanas del piso al techo. Al comienzo de su quinta década, tenía corrientes de aire y era ineficiente desde el punto de vista energético, con un sistema eléctrico propenso a incendios y fuentes con fugas en su plaza. El famoso restaurante Four Seasons del edificio estaba en el crepúsculo.
El emigrado alemán compró la propiedad por 375 millones de dólares y gastó decenas de millones más en mejoras. Durante la siguiente década, rara vez estuvo más que lleno. En 2013, era un testimonio de 1.600 millones de dólares de la agudeza de Rosen para arrancar fortunas de monumentos descoloridos, así como de su lugar en el nivel superior de los desarrolladores de Nueva York.
Ahora solo produce aproximadamente la mitad de los ingresos que generaba antes de la pandemia, y el mes pasado Moody’s Analytics la incluyó en una lista de propiedades que pueden ser difíciles de refinanciar. RFR refinanció una deuda de 400 millones de dólares vinculada al edificio en diciembre, pero todavía debe 750 millones de dólares de un préstamo de 2013.
Desde 1991, Rosen ha comprado más de 50 edificios en todo Manhattan, incluida la mitad de su participación en el edificio Chrysler. Ha vendido algunos a lo largo del camino y se ha diversificado comprando edificios en Seattle, Tel Aviv y otros lugares.
Pero las compras llamativas de un hombre con una vida social igualmente llamativa pueden estar empezando a alcanzarlo.
El edificio Seagram en 375 Park Avenue fue el primer rascacielos revestido de bronce del mundo © Bettmann Archive/Getty Images
Los miles de millones que Rosen ha pedido prestado para el edificio Seagram y otras propiedades vencerán el próximo año o ya lo han hecho, en un momento en que las tasas de interés más altas y las realidades de la oficina post-Covid han reducido las valoraciones de los bienes raíces comerciales y han dificultado la refinanciación. .
RFR dijo que el edificio Seagram estaba “totalmente arrendado con un arrendamiento de grado de inversión” y que las ganancias operativas se duplicarán con creces este año.
Aun así, se están replicando tensiones similares en toda la cartera de RFR.
En 2018, Rosen dijo al Financial Times que el valor de la cartera de RFR había aumentado a 14 mil millones de dólares. Desde entonces, el mercado inmobiliario mundial no ha sido amable.
Ya se ha visto obligado a abandonar algunas de sus propiedades más importantes, incluida Lever House, y un proyecto de alto perfil de oficina a condominio en Midtown Manhattan.
La semana pasada, tenía una deuda de 470 millones de dólares vencida en 285 Madison, un edificio de 26 pisos cerca de la estación Grand Central de Nueva York, por un valor de 610 millones de dólares cuando obtuvo los préstamos en 2018. En 2022, estaba valorado en 60 millones de dólares menos que la deuda. .
RFR está lejos de ser el único desarrollador de Nueva York que siente el dolor de una crisis inmobiliaria posterior a Covid. Aún así, el promotor y sus socios tienen que contar con al menos 2.500 millones de dólares en deuda que vencen el próximo año o ya están vencidas, según muestra un análisis del Financial Times de datos de préstamos disponibles públicamente.
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El análisis encontró 16 préstamos relacionados con más de 20 propiedades que RFR posee, solo o con socios. En conjunto, esos edificios generaron poco más de 26 millones de dólares el año pasado después de los pagos de intereses, casi tres cuartas partes menos que los 97 millones de dólares que se esperaba que generaran cuando RFR y sus socios contrajeron la deuda.
Doce de los préstamos se encuentran en algún estado de dificultad, ya sea que los administradores hipotecarios los hayan señalado como en riesgo de incumplimiento, morosos o aún pendientes de pago a pesar de haber pasado la fecha de vencimiento.
Cuatro de los edificios no generan suficientes alquileres para cubrir los gastos hipotecarios. Otros dos están vacíos o a punto de estarlo: uno de ellos es un edificio de oficinas de Brooklyn que estaba completamente ocupado por WeWork antes de que la empresa de coworking en quiebra rompiera su contrato de arrendamiento el año pasado.
Las demandas y las solicitudes de hipotecas apuntan a una creciente cantidad de facturas impagas.
A principios de este mes, un ex alto ejecutivo de RFR Holding de Rosen demandó a Rosen y Fuchs por 20 millones de dólares, alegando que habían incumplido dos plazos este año en pagos vinculados a un paquete de salida de 2019.
Una empresa de Blackstone está persiguiendo por separado a los promotores por casi 50 millones de dólares, uno de varios préstamos pendientes que el grupo de capital privado y sus socios compraron al banco en quiebra Signature.
RFR también ha incumplido los pagos de la hipoteca y una factura de impuestos a la propiedad por un total de poco más de 9 millones de dólares en 522 de la Quinta Avenida. El edificio que enfrenta una ejecución hipotecaria es una propiedad comercial en Miami que el grupo Rosen compró en 2019 por 20,5 millones de dólares.
«Aby está en la cima del juego por ser astuto, pero incluso las personas que fueron astutas con su apalancamiento están cayendo ante estas tasas de interés más altas y no pueden refinanciar», dijo Knakal de BK Real Estate Advisors.
Rosen ha comprado más de 50 edificios en Manhattan desde 1991, incluida la mitad de su participación en el edificio Chrysler © Gary Hershorn/Getty Images
Con su otro hito en Midtown Manhattan, el edificio Chrysler, Rosen enfrenta un desafío distinto. RFR es copropietario del edificio con Signa, el grupo inmobiliario austriaco insolvente fundado por el ex multimillonario René Benko.
El administrador de Signa ahora está tratando de vender su mitad del rascacielos art-deco de 77 pisos para recaudar dinero. Aunque el edificio está alquilado en un 90 por ciento, el edificio viene con un costoso arrendamiento del terreno, lo que limita su atractivo. Un precio de liquidación podría cristalizar una valoración deprimida, además de dejar a Rosen con un socio que no es de su elección.
RFR se negó a comentar sobre las demandas, pero dijo que la gran mayoría de sus casi 100 propiedades estaban «bien alquiladas y con buen rendimiento». La compañía estaba trabajando activamente para reestructurar la deuda de aquellos en sus propiedades que experimentaban estrés, añadió.
«Nadie que invierta en bienes raíces es inmune a las presiones de los mercados de capital fluctuantes o las tendencias cambiantes en el trabajo y el estilo de vida que estamos viendo actualmente», dijo RFR. «Confiamos en nuestra capacidad para superar estos obstáculos como lo hemos hecho en el pasado».
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Rosen también ha utilizado facturas impagas como táctica de negociación anteriormente. En una pelea por el Gramercy Hotel actualmente cerrado, RFR dejó de pagar su arrendamiento a mediados de 2020, alegando que la pandemia había dejado la propiedad sin valor.
Pero con 929.000 millones de dólares en deuda hipotecaria comercial de EE.UU. que vencen este año según la Asociación de Banqueros Hipotecarios (alrededor de 180.000 millones de dólares de los cuales están vinculados a propiedades de oficinas), los inversores están atentos no sólo para ver qué le sucede a Rosen, sino también qué presagian sus desafíos. para el resto del sector inmobiliario.
“Cualquier propietario de oficina está bajo una presión significativa, por lo que no se trata de si se acercan los vencimientos, sino de cuándo”, dijo un inversor en préstamos inmobiliarios en dificultades.
«RFR tiene muchas cosas de alto perfil que necesitan ser refinanciadas en este momento, pero hay muchos desarrolladores en todo el país con préstamos que tendrán que resolverse».
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