El tipo de interés de referencia que se utiliza para determinar los precios de alquiler no cambió en junio y probablemente no lo hará en el futuro previsible. Sin embargo, no todos los inquilinos se benefician de esto.
El tipo de interés de referencia se está estabilizando: es probable que los aumentos de los alquileres vuelvan a ser menos frecuentes.
Por el momento no hay cambios en el tipo de interés de referencia: el tipo de interés utilizado para determinar el alquiler se mantendrá en el 1,75 por ciento durante los próximos tres meses La Oficina Federal de Vivienda (BWO) anunció el lunes sombrero.
Esto supone que el tipo de interés de referencia, que se recalcula cada tres meses (el 1 de marzo, el 1 de junio, el 1 de septiembre y el 1 de diciembre), se ha mantenido estable por segunda vez consecutiva. El año pasado aumentó en dos pasos, del 1,25 al 1,75 por ciento entre junio y diciembre.
El alquiler aumenta sólo en casos excepcionales.
Un tipo de interés de referencia estable es una buena noticia para los inquilinos. Sin un aumento, el propietario no tiene ningún nuevo derecho a aumentar el alquiler. A diferencia del año pasado, en los próximos meses apenas se esperan aumentos en los alquileres en los alquileres existentes.
Puede haber excepciones cuando los contratos de alquiler aún no se basan en el tipo de interés de referencia actual del 1,75 por ciento, por ejemplo porque los propietarios no aumentaron el alquiler o lo hicieron solo parcialmente el año pasado.
La compensación de estos ajustes sigue siendo admisible, del mismo modo que los inquilinos todavía pueden exigir reducciones si sus contratos de alquiler se basan en un tipo de interés de referencia del 2 por ciento o más. Este es el caso si el contrato se firmó antes de marzo de 2015 y desde entonces el alquiler no se ha reducido al nivel del 1,75 por ciento.
Perspectivas a mediano plazo
Por supuesto, es interesante saber qué pasará con el tipo de interés de referencia en el futuro próximo. Como inquilino, ¿tengo que preocuparme cada tres meses de que el tipo de interés de referencia suba y el propietario me aumente el alquiler? ¿Es inminente una fase de estabilidad como la que hubo de marzo de 2020 a marzo de 2023, cuando el tipo de interés de referencia se mantuvo en 1,25 durante tres años?
¿O podría incluso ser que pronto habrá otra reducción que los inquilinos podrán exigir? El Banco Nacional Suizo (BNS) finalmente completó su ciclo de aumento de las tasas de interés e incluso redujo la tasa de interés clave en 0,25 puntos porcentuales en marzo.
Por más cautelosas que sean las previsiones, el escenario más probable es que el tipo de interés de referencia se mantenga en los niveles actuales al menos hasta finales de año, pero probablemente incluso más allá. Esto se aplica incluso si el BNS reduce aún más el tipo de interés clave en el año en curso, ya que el tipo de interés de referencia está diseñado deliberadamente para que cambie sólo muy lentamente.
Se basa en el tipo de interés medio de todos los créditos hipotecarios nacionales. Esto significa que no sólo se ve influenciado por el tipo de interés oficial o el Saron, sino también por el precio de las hipotecas a tipo fijo, cuyo precio también cambia en el caso de nuevos contratos, pero no a lo largo del plazo.
La influencia del tipo de interés oficial y de Saron sobre el tipo de interés de referencia incluso ha disminuido desde Las hipotecas de Saron son actualmente comparativamente caras y, según Comparis, hay poca demanda. Según el BWO, el tipo de interés medio determinado para el último cálculo del tipo de interés de referencia (la fecha de referencia fue el 31 de marzo de 2024) se mantuvo sin cambios en comparación con el trimestre anterior a pesar del recorte de los tipos de interés clave en marzo y sigue siendo del 1,72 por ciento.
Rápido aumento respecto al año anterior como excepción
El hecho de que en 2023 se produjeran dos ajustes de los tipos de interés de referencia en un plazo de seis meses es una excepción y debe verse en el contexto de los anteriores aumentos de los tipos de interés oficiales del BNS, que fueron extremos para los estándares suizos: a mediados de 2022, el tipo de interés oficial fue -0,75 por ciento. Un año después era del 1,75 por ciento.
Los aumentos de los tipos de interés ascendieron a 2,5 puntos porcentuales. El tipo de interés de referencia, sin embargo, sólo se movió 0,5 puntos porcentuales. En consecuencia, es poco probable que un solo recorte de la tasa de interés clave de un cuarto de punto porcentual también haga que la tasa de interés de referencia vuelva a bajar. Es poco probable que incluso dos o tres reducciones tengan algún efecto.
Un cambio inminente en el tipo de interés de referencia no sólo es improbable porque la evolución en el frente de los tipos de interés se ha calmado. El valor medio actual en el que se basa el tipo de interés de referencia también habla en contra de un cambio inminente. El tipo de interés de referencia es un número redondeado que sólo cambia en un cuarto de punto porcentual.
El actual tipo de interés de referencia del 1,75 por ciento permanece vigente hasta que el tipo de interés medio aumente del 1,72 por ciento a más del 1,87 por ciento o caiga por debajo del 1,63 por ciento. Por lo tanto, se necesita un cambio significativo de 10 puntos básicos con respecto al valor actual para que algo suceda.
Pero también es poco probable que se produzca un nuevo aumento. Para los economistas de la UBS, un nuevo aumento del tipo de interés hipotecario de referencia hasta el 2 por ciento hasta junio de 2025 sólo sería concebible en un escenario de resurgimiento de la inflación. El requisito previo sería que el BNS mantenga su tipo de interés oficial en el 1,50 por ciento dentro de un año y, al mismo tiempo, las crecientes expectativas de tipos de interés a largo plazo aumenten los costes de las hipotecas a tipo fijo en unos 50 puntos básicos, como escribe el banco en un análisis.
El tipo de interés de referencia no es el problema
Pero aunque un tipo de interés de referencia estable es una buena noticia para los inquilinos, no hay que olvidar que sólo beneficia a quienes ya tienen un apartamento y no tienen previsto mudarse.
Sin embargo, cualquiera que quiera o necesite mudarse y busque un apartamento de tamaño y ubicación comparables se enfrenta a grandes retos. Como determinó Wüest Partner esta primavera, el coste de la vivienda representaría más de un tercio de los ingresos brutos del 28 por ciento de los hogares suizos si quisieran mudarse a un apartamento similar.
En los cantones de Ginebra, Zug, Zurich, Vaud y Ticino la proporción supera incluso el 30 por ciento. Destaca especialmente Ginebra, que encabeza estas estadísticas a pesar de tener una de las regulaciones de precios de alquiler más estrictas de Suiza. Mientras la población crezca y no haya más construcciones, los inquilinos en Suiza tendrán un problema.