2024-06-18 10:22:40
En Gallatin, Tennessee, los precios de las viviendas han aumentado dos tercios desde la pandemia, y una comisionada local indignada por la construcción de viviendas cercanas dijo que “vive en el infierno”. Tantos californianos se han mudado al próspero estado que los lugareños temen que su política de izquierda haya migrado con ellos, y los carteles en el césped apuntan a los “desarrolladores codiciosos” que, según dicen, se están tragando las tierras de cultivo.
Tennessee y varios de sus vecinos en el sur de Estados Unidos se enfrentan a una reacción contra el crecimiento, después de que la migración acelerada ayudó a aumentar la población de la región en 2,7 millones de personas, el tamaño de Chicago. A medida que el tráfico se enreda en centros de la ciudad que alguna vez fueron adormecidos, los complejos de departamentos reemplazan a las praderas y los sistemas municipales de agua se tensan ante la nueva demanda, las pasiones se disparan de una manera que va más allá del nimbyismo habitual.
En el condado de Sumner, donde el río Cumberland serpentea a través de las verdes colinas al noreste de Nashville, la economía creció un 8,5 por ciento anual entre 2020 y 2022, lo que la sitúa entre el siete por ciento de todos los condados de Estados Unidos con mayor crecimiento. El número de apartamentos en la sede del condado de Gallatin casi se duplicó en los cuatro años hasta 2022, según el mercado inmobiliario RentCafe.
El auge, impulsado por trasplantes de estados demócratas como Nueva York y California, ha impulsado a un grupo de derecha que combina creencias religiosas conservadoras con políticas restrictivas del crecimiento hacia el control del cuerpo legislativo local. En una reunión de la junta de planificación en mayo, el tema apremiante de la agenda fue si aumentar el tamaño mínimo de los lotes en áreas rurales a al menos 2,3 acres; lo suficientemente grande como para protegerse de los promotores inmobiliarios que necesitan más densidad.
“Si no lo hace, se convertirá en un Nashville grande y gordo”, dijo a la junta de planificación Mary Genung, comisionada del condado de Sumner respaldada por el grupo, los Republicanos Constitucionales del condado de Sumner. Genung y sus vecinos han luchado durante dos años contra un proyecto del gigante de la construcción de viviendas DR Horton Inc., que planea construir 675 viviendas en terrenos baldíos en Gallatin, con una población de 50.000 habitantes.
“Donde vivo, vivo en el infierno”, dijo Genung. La junta de planificación apoyó la medida del tamaño del lote y la presentó a la Comisión del Condado para su votación. DR Horton no respondió a una solicitud de comentarios.
Si bien los activistas que no están en mi patio trasero han luchado durante mucho tiempo contra los nuevos desarrollos, los funcionarios locales y los grupos empresariales de todo el Sur dicen que han visto un mayor nivel de ira desde el crecimiento de la era de la pandemia. Las reglas arcanas que rigen cuestiones como las excepciones de zonificación, la anexión de ciudades y las tarifas de impacto, que aplican gravámenes a nuevos proyectos de construcción destinados a cubrir cualquier costo adicional de infraestructura, están enfrentando a las ciudades con los condados y a los condados con los estados.
En algunos casos, la reacción proviene de personas que lamentan la pérdida de una forma de vida de pueblo pequeño. En otros, la infraestructura pública simplemente no puede seguir el ritmo. En Texas, los sistemas urbanos de agua y aguas residuales están sobrecargados, mientras que las oficinas agrícolas en Tennessee y Carolina del Sur advierten que sus tierras agrícolas están siendo aradas para subdivisiones.
El condado de Sumner perdió 16.000 acres de tierras agrícolas entre 2011 y 2022, según el Instituto de Agricultura de la Universidad de Tennessee, aproximadamente el triple de la pérdida del promedio del condado en Tennessee.
«Tuvimos una gran migración de personas del Medio Oeste y el Noreste hacia el Sur, y los precios de las viviendas se dispararon», dijo Lesley Deutch, directora general de la consultora inmobiliaria John Burns Research & Consulting. «Ahora estás recibiendo el rechazo de las personas que han vivido en un acre».
Desde principios de 2020 hasta mediados de 2023, el Sudeste, incluido Texas, representó más de dos tercios de todo el crecimiento del empleo en Estados Unidos; casi el doble que antes de la pandemia. La economía de Tennessee fue la segunda de más rápido crecimiento en EE. UU. entre 2020 y 2023, según las últimas cifras de la Oficina de Análisis Económico de EE. UU.; empató con Nevada y sólo quedó atrás de Florida.
Tan solo muchos californianos se mudaron a Tennessee (más de 22.000 en 2022, según un recuento, atraídos por los precios más bajos de las propiedades y la falta de impuestos sobre la renta) que los lugareños dicen que ven camisetas y calcomanías en los parachoques por toda la ciudad que dicen: “No California Mi Tennessee”. Es una crítica a la “política izquierdista” de los californianos, dijo Jimmy Kisner, cuya familia ha operado una ferretería en Gallatin durante 47 años. «No arruines lo que tenemos y no hagas que nuestros impuestos suban».
Tennessee es cómodamente republicano a pesar de la migración, con el Partido Republicano en la mansión del gobernador, dos escaños en el Senado de Estados Unidos y ocho de los nueve escaños de la Cámara de Representantes.
Juerga de construcción
Una vez que fue el hogar de Johnny Cash y June Carter Cash (y, durante un período en la escuela secundaria, de Taylor Swift), el condado de Sumner ya se había estado llenando rápidamente en la década hasta 2020, sumando alrededor de 35.000 personas, o alrededor del 18 por ciento de sus 200.000. -población fuerte. Luego, un gran aumento en los precios de las viviendas unifamiliares durante la pandemia dejó a muchos de los trabajadores del condado fuera del mercado.
El precio medio de una vivienda unifamiliar en Gallatin es ahora de 472.000 dólares, según muestran datos de Redfin Corp., y los empleadores no han podido pagar lo suficiente para atraer trabajadores de Nashville, dijo Kathleen Hawkins, directora de la Cámara de Comercio de Hendersonville. . Con las empresas desesperadas por una fuerza laboral local, los desarrolladores construyeron más de 1,300 unidades de apartamentos, principalmente en Gallatin, solo entre 2020 y 2022, según muestran los datos de RentCafe.
Enojados por lo que vieron como un desarrollo exagerado (además de un par de aumentos de impuestos recientes), los Republicanos Constitucionales del Condado de Sumner reclutaron y respaldaron una lista de 14 candidatos para la Comisión del Condado de 24 miembros. Ganaron en 2022, en unas elecciones de agosto en las que sólo acudió el 15 por ciento de los votantes.
Desde entonces, además de presionar por lotes de mayor tamaño, el grupo ha criticado a los miembros del concejo municipal de Gallatin, culpándolos por permitir desarrollos de viviendas de alta densidad en terrenos del condado. Este año intentó sin éxito lograr que los legisladores estatales apoyaran un proyecto de ley que prohibía a la ciudad anexar tierras sin el permiso del condado.
David Klein, un miembro prominente del grupo conocido por su distintivo bigote en forma de manillar, dijo que no está en contra del crecimiento, sólo quiere que el desarrollo se pague por sí solo.
“En Gallatin, se están anexionando como si no hubiera un mañana”, dijo Klein, durante un paseo por la ciudad en su Ford F-150 azul marino. «Hay muchísimos apartamentos y tenemos que financiar las escuelas».
Algunos líderes empresariales de ciudades y comunidades vecinas están asustados.
«Estoy un poco preocupado por ese grupo», dijo el urbanista de Gallatin, Brian Rose. Gallatin necesita seguir creciendo para atraer industria, aumentar la base impositiva y pagar cosas como parques, dijo Rose.
Randall Carter, presidente regional de Tennessee del First National Bank, hace negocios con muchos agricultores en el área de Gallatin y se presentó en la reunión de la comisión de planificación en mayo para oponerse a los lotes más grandes. Le resulta irónico que un grupo de conservadores acérrimos, que tradicionalmente evitan la regulación, estén creando reglas sobre lo que la gente puede hacer con sus tierras.
“Puedes ir tan a la derecha que termines estando en la izquierda”, dijo Carter.
Georgia, Carolina del Norte
A más de 400 kilómetros de distancia, en el condado de Forsyth, Georgia, una floreciente zona de cercanías al norte de Atlanta, una publicación reciente en el sitio de medios sociales Nextdoor mostraba un volante de campaña atacando la aprobación de 2.600 apartamentos. El hilo generó más de 300 comentarios.
“Los apartamentos son el gran problema político”, dijo Cindy Jones Mills, comisionada del condado de Forsyth que no se postula para la reelección. Su colega, Laura Semanson, se autodenomina “la peor pesadilla de los grandes promotores corporativos” en el sitio web de su campaña, mientras que el comisionado Alfred John se jacta de que no ha habido “cero apartamentos aprobados” en su distrito durante su mandato.
La capacidad de tratamiento de aguas residuales del condado de Forsyth ha luchado durante años para mantenerse al día con toda la gente que se muda, dijo Patrick Foster, director del grupo de vigilancia Smart Growth Forsyth County, y los desarrolladores no siempre han tenido que rendir cuentas.
En el condado costero de Brunswick, Carolina del Norte, donde la población ha aumentado en 20.000 personas en sólo cuatro años, los comisionados del condado presentaron una sucesión de requisitos al mismo tiempo. Uno requería un estudio de tráfico de nuevos proyectos que podría retrasar los desarrollos hasta nueve meses.
La Cámara de Comercio de Wilmington y la Alianza Empresarial para una Economía Sana, respaldada por los constructores, enviaron una carta a los líderes del condado de Brunswick, advirtiéndoles que corren el riesgo de aumentar aún más los precios de la vivienda y asustar a los empleadores. Pero es necesario porque la mayoría de las carreteras de Brunswick son de dos carriles y están en su capacidad o cerca de ella, dijo Jim Bradshaw, un ex líder de desarrollo económico en el condado de Brunswick que ahora está presionando para frenar el crecimiento del desarrollo de viviendas.
En los suburbios de rápido crecimiento de las principales ciudades de Texas, algunas comunidades están paralizando nuevas construcciones debido a limitaciones de agua. Magnolia, una ciudad de unas 5.000 personas al noroeste de Houston, impuso una moratoria sobre nuevos desarrollos residenciales y comerciales a finales de 2022. La ciudad ha ampliado la política porque no hay suficientes pozos para seguir el ritmo del desarrollo.
«Estábamos construyendo demasiadas casas y demasiado rápido», dijo Don Doering, administrador municipal de Magnolia. Doering dijo que la ciudad está planeando construir dos pozos al año en el futuro previsible, a un costo de 3 millones de dólares cada uno.
Aproximadamente una hora al sur del condado de Sumner, en el floreciente suburbio de Murfreesboro en Nashville, el alcalde del condado de Rutherford, Joe Carr, está luchando con la Asamblea General de Tennessee para imponer tarifas de impacto, que pueden ascender a miles de dólares, a los nuevos desarrollos. El sistema escolar local está luchando para mantenerse al día con los 1.200 nuevos estudiantes que llegan cada año, y el tráfico es tan malo que los lugareños han aprendido a no girar a la izquierda, dijo Carr, medio en broma.
Por ahora, los proyectos de ley en la Asamblea General para permitir que el condado de Rutherford cobre las tarifas se han estancado. Carr lo atribuye a la influencia de los promotores inmobiliarios.
«No estoy buscando una pelea, pero tampoco la rehuiré», dijo Carr.
#Vivo #infierno #fervor #contra #crecimiento #apodera #del #sur #tras #auge #pandemia