La jubilación del «segundo baby boom»… Las «manos grandes» se mueven en el mercado inmobiliario

La mitad de los propietarios de viviendas tienen entre 50 y 60 años… Tenga cuidado si vende su casa para recaudar dinero para la jubilación.

Mientras 9,54 millones de baby boomers de segunda generación (nacidos entre 1969 y 1974) llegan a la jubilación, la atención se centra en el impacto que tendrán en el mercado inmobiliario del país. Quienes constituyen la mayor parte de la población coreana pertenecen al grupo de edad que ha acumulado mayor riqueza a lo largo de su ciclo vital. Según las «Estadísticas inmobiliarias 2022» del Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transportes, el porcentaje de personas de entre 50 y 60 años entre todos los propietarios de viviendas asciende al 47,1%. Sin duda, el mercado se verá muy influenciado por el hecho de que aquellos que se han consolidado como grandes actores en el mercado inmobiliario compren o vendan casas después de jubilarse.

9,54 millones ¿Cuáles son los movimientos inmobiliarios del segundo baby boom?

Hay opiniones encontradas con respecto a los futuros patrones de venta de viviendas de la segunda ola de los baby boomers. Algunos predicen que venderán un gran número de sus casas para recaudar dinero para la jubilación, el matrimonio infantil y la vivienda. Los precios de las viviendas propiedad de la segunda generación de los baby boomers ya han aumentado significativamente, y existen beneficios como un impuesto reducido sobre las ganancias de capital en una vivienda por hogar y una deducción especial por propiedad a largo plazo. Por lo tanto, se espera que las personas de esta generación disfruten de ganancias de capital vendiendo sus casas una vez que se jubilen. Si estas expectativas se hacen realidad, se pondrán a la venta un gran número de viviendas existentes. Es muy probable que los precios de la vivienda se estabilicen de forma natural. Por tanto, se espera que se resuelva en cierta medida la escasez de oferta de vivienda que ha afectado recientemente al mercado inmobiliario.

Por otro lado, algunos creen que muchos baby boomers de segunda generación seguirán conservando sus casas o incluso comprarán más. Se espera que conserven sus casas en lugar de venderlas hasta el final de sus vidas para estabilizar sus viviendas. Desde este punto de vista, existe la posibilidad de que los pensionistas adquieran viviendas de alquiler adicionales para cubrir gastos de manutención que no pueden cubrir sólo con la pensión. Además, si un número significativo de baby boomers de segunda generación utilizan viviendas para jubilados, es posible que no haya muchas viviendas disponibles en el mercado inmobiliario durante el período de suscripción de hasta 30 años. Si esta perspectiva es correcta, las acciones de la segunda ola de la generación del baby boom podrían ejercer una presión alcista sobre los precios del mercado inmobiliario.

Veamos la base específica de las dos afirmaciones contradictorias sobre si la segunda generación de los baby boomers se “jubilará” o permanecerá “activa” en el mercado inmobiliario. En primer lugar, la base principal para afirmar que “la segunda ola de baby boomers reduce la demanda de vivienda después de la jubilación” es el precedente de la primera ola de baby boomers que se jubilaron antes que ellos. Según la «Encuesta sobre la situación de la vivienda» realizada por el Ministerio de Tierra, Transporte y Asuntos Marítimos (actualmente Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte) en 2010, cuando los primeros baby boomers estaban a punto de jubilarse, entre los primeros baby boomers que respondieron a En la encuesta, el número de quienes respondieron “Espero vivir en el campo después de jubilarme” alcanzó el 54,3% del total. Sólo el 22,7% de los encuestados dijo que viviría en una gran ciudad. De hecho, si nos fijamos en los patrones de movimiento de la población de la generación del baby boom, se encuentran ampliamente extendidos desde las grandes ciudades del área metropolitana hasta las ciudades pequeñas y medianas cercanas, los suburbios y las zonas rurales. La experiencia de Japón, que experimentó un envejecimiento antes que Corea, también sirve como argumento. Durante unos 20 años, desde que Japón entró en una sociedad envejecida a principios de los años 1990, ha habido un ajuste significativo en los precios de la vivienda. Con base en esto, se argumenta que los precios de la vivienda están disminuyendo debido a la disminución de la demanda de vivienda debido al aumento de la población de edad avanzada.

El argumento de que la segunda generación de los baby boomers conservarán las casas que ya poseen y comprarán otras nuevas se basa en gran medida en dos circunstancias. El número de suscriptores de pensiones de vivienda ha aumentado significativamente, al igual que el número de compradores de vivienda de 60 años o más. Se estima que a finales de 2023 el número de suscriptores de pensiones de vivienda era de 121.000. Sólo en 2023, el número de nuevos suscriptores alcanzó los 14.885, el mayor de la historia. No hay estadísticas específicas sobre el período de suscripción, pero parece difícil que estas casas entren por el momento en el mercado de ventas. También hay estadísticas que muestran que el número de compradores de vivienda de 60 años o más está aumentando. Entre las transacciones inmobiliarias a nivel nacional, el porcentaje de compradores menores de 40 años disminuyó un 0,1% en mayo en comparación con el mismo período del año pasado y se mantuvo estable. Sin embargo, en el mismo período el porcentaje de compradores de 60 años o más aumentó un 16,5% respecto al año anterior.

Faltan pruebas claras para ambas partes

Sin embargo, en opinión del autor, por el momento el fundamento de cualquier afirmación no está claro y está abierto a contraargumentos. La predicción de que los precios de la vivienda bajarán debido a la segunda ola de baby boomers que abandonarán el mercado inmobiliario es que más del 60% de ellos todavía viven con sus hijos, por lo que es difícil vender las casas que poseen actualmente en comparación con Japón. El mercado inmobiliario coreano se centra en los apartamentos, por lo que las transacciones son activas y la oferta nueva es alta. No es posible explicar adecuadamente el hecho de que no sean muchos. Por el contrario, hay límites a la predicción de que la segunda generación de los baby boomers seguirán siendo participantes clave en el mercado inmobiliario. Dado que la pensión inmobiliaria es un tipo de producto crediticio que puede cancelarse, está fuertemente influenciada por las condiciones del mercado inmobiliario, y el reciente aumento en la proporción de personas de 60 años o más entre los compradores de viviendas puede verse como un efecto de base debido a la Fuerte tendencia a la compra de vivienda entre personas de 40 años o menos debido a la implementación de préstamos hipotecarios especiales el año pasado. ¿Por qué? Por lo tanto, conviene evitar por el momento lanzarse precipitadamente al mercado inmobiliario, aprovechando la segunda jubilación del baby boom.

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donga semanal Fue publicado en el número 1448〉

Seonghwan Kim, investigador asociado, Instituto de Investigación de la Industria de la Construcción de Corea