El Gobierno apuesta por «la rapidez y la rentabilidad»
Se espera reducir el período de mantenimiento del proyecto en 3 años.
Retrasos en los proyectos, impacto en los costos de construcción y tasas de interés
Algunos dicen: «No es suficiente para ganar impulso en el mercado».
Entre los «Planes para ampliar la oferta de vivienda y estabilizar la vivienda social» anunciados por el gobierno el día 8, las medidas de reconstrucción y reurbanización se resumen como un plan para aumentar la velocidad y la rentabilidad. El gobierno esperaba que esta medida reduciría la duración del proyecto de reconstrucción y reurbanización en aproximadamente tres años. El alcance de los proyectos de reconstrucción y reurbanización promovidos actualmente en Seúl es de aproximadamente 370.000 familias.
El gobierno planea proponer primero una ley especial para aumentar el porcentaje de área de 360% a 390% para proyectos de mejora del área de estaciones y de 300% a 330% para proyectos de desarrollo general. Sin embargo, quedan excluidas las zonas reguladas como Gangnam 3-gu y Yongsan-gu.
También se abolió la obligación de proporcionar viviendas con una superficie exclusiva de 85 m2 o menos durante la reconstrucción y reurbanización. Actualmente, para la reurbanización, se debe proporcionar más del 80% de las casas de menos de 85㎡, y para la reconstrucción en áreas de control de hacinamiento, se debe proporcionar más del 60%.
Después de la resolución del comité de planificación, se promoverá un plan para flexibilizar los límites de altura de los edificios y los estándares para asegurar el espacio verde del parque. En concreto, se permitió que la distancia entre viviendas cumpliera con el mínimo legal y también se aumentó la superficie mínima a garantizar para un parque de 50.000 m2 a 100.000 m2.
A medida que aumenta la proporción de superficie construida, la proporción de viviendas de alquiler que se ofrecerán también se reduce de manera diferencial dependiendo de la región. El Ministerio de Tierras, Infraestructuras y Transportes cree que reducir la tasa de alquiler de viviendas podría aumentar la rentabilidad de la cooperativa al aumentar las ventas generales. El precio de compra de viviendas de alquiler por parte de los gobiernos locales también aumentará 1,4 veces desde el costo de construcción estándar actual hasta el 80% del costo de construcción básico. Se espera que la tasa de rendimiento aumente ya que las cooperativas tendrán que vender el 50% del espacio reducido a gobiernos locales o entidades públicas como vivienda pública de alquiler.
También contiene información sobre cómo reducir el período de mantenimiento del proyecto simplificando el plan paso a paso durante el proceso de reconstrucción y reurbanización. Un ejemplo representativo es la provisión para establecer simultáneamente un plan de línea base, un plan de mantenimiento, un plan de implementación del proyecto y un plan de gestión y disposición. Teniendo en cuenta que estimar las contribuciones lleva mucho tiempo cuando se desarrolla un plan de mantenimiento, primero solo se calculan los tipos de contribuciones representativos y luego se calculan para cada familia cuando se forma una asociación. También se relajarán los requisitos para el consentimiento para la creación de una asociación de reconstrucción y se establecerá una «reunión conjunta de coordinación de gobiernos locales» para evitar retrasos en el proceso debido a diferencias de opinión entre las agencias pertinentes.
También se reforzará el apoyo financiero. Estamos buscando una reducción del impuesto de adquisición para las cooperativas de reconstrucción y los miembros propietarios originales. En los casos en que el precio de venta sea inferior a 1.200 millones de wones en zonas no reguladas, los gobiernos locales pueden reducir el impuesto de adquisición hasta en un 40% mediante una ordenanza. Para aliviar la carga de las contribuciones a los proyectos de mantenimiento, el límite de retiro individual para la pensión de vivienda se ampliará del 50% al 70%. Se decidió impulsar la abolición del impuesto de reconstrucción.
Sin embargo, algunos rumores plantean dudas sobre su eficacia. La razón principal del reciente retraso en los proyectos de mantenimiento en Seúl y el área metropolitana ha sido el deterioro de la viabilidad empresarial debido al aumento de los costos de construcción y las tasas de interés. También se señalan problemas relacionados con la eficacia del apoyo financiero.
Lee Eun-hyeong, investigador del Instituto de Políticas de Construcción de Corea, dijo: “El apoyo financiero inicial y el fortalecimiento de las garantías públicas son, en última instancia, préstamos que los miembros individuales del sindicato deben cubrir” y agregó: “Esto por sí solo es limitado para ganar un impulso significativo. en el mantenimiento del mercado de proyectos”. Kim Hyo-seon, experto senior en bienes raíces del NH Nonghyup Bank, dijo: «Incluir el pago de contribuciones con el fin de retirar individualmente la pensión de vivienda significa que los apartamentos reconstruidos se confirman como pensión de vivienda por adelantado, por lo que se espera que el uso El número de afiliados al sindicato disminuirá».