Nicola Franceschini (Bnp Paribas Reim Italia): “Los inmuebles de oficinas están listos para ser rescatados”

Desde acciones hasta bonos, desde la mayoría de materias primas hasta las principales criptomonedas. Los últimos años se han caracterizado en general por aumentos para las clases de activos más conocidasHasta tal punto que los inversores están ampliando su horizonte de observación para aprovechar nuevas oportunidades y, al mismo tiempo, limitar los riesgos generales de la cartera. Hablamos de ello con Nicola Franceschinigerente de investigación y desarrollo de productos BNP Paribas Reim Italiaque publicó recientemente un informe sobre Potencial de los edificios de oficinas.

¿Por qué precisamente este segmento que ciertamente no ha vivido un período fácil en los últimos años debido a los grandes cambios impuestos por las nuevas formas de trabajar?

«Es cierto que la confianza de los inversores en este segmento ha disminuido significativamente en los últimos tiempos. Baste decir que en 2023 las oficinas obtuvieron la peor rentabilidad de todos los inmuebles europeos. Sin embargo, si miramos la economía real, el año pasado, las oficinas registraron crecimiento positivo de los alquileres Además, en términos de activos bajo gestión, las oficinas siguen siendo la principal clase de activos inmobiliarios en las carteras de los inversores sólo en Europa”.

Volvamos a las perspectivas de ganancias. ¿Por qué se centra en este segmento?

“Hoy el sector presenta una profunda brecha entre activos de fácil acceso, con amplias zonas comunes de calidad y que ofrecen servicios auxiliares y activos que no tienen estas características. Los primeros están viendo subir los alquileres y la perspectiva es de nuevos aumentos”.

¿Cómo ha cambiado el sector a lo largo de los años?

«La pandemia de Covid-19 marcó un hito, con el despegue del trabajo a distancia. El sector reaccionó transformándose del lugar básico donde se desarrollan las actividades laborales a un lugar de agregación y encuentro con los propios clientes o compañeros. La calidad de los activos en los que se desarrollan estas actividades se ha convertido en un factor fundamental; en particular, las oficinas de fácil acceso alientan a los empleados a desplazarse para trabajar en la oficina en lugar de hacerlo en casa, al igual que la disponibilidad de servicios dentro del edificio en el que se encuentran. su ubicación y la calidad de las zonas comunes. Mirando a tiempos más recientes, la rápida expansión de la inteligencia artificial también representa un desafío para los fundamentos del sector de oficinas, que al menos a corto plazo podría crear nuevos puestos de trabajo y, por tanto, convertirse en; un factor de crecimiento para el sector».

¿Quién es el inversor típico en este segmento?

“Hay diferentes categorías. El primero es el de los inversores core (generalistas a largo plazo, ndr.), que cuentan con una gran experiencia en este segmento y que ahora buscan propiedades de alta calidad a precios asequibles, obtenibles gracias a la reciente devaluación general registrada en el sector inmobiliario. sector, y que puede permitir la exposición al crecimiento de los ingresos por alquiler. El segundo es el de los inversores que buscan una alta rentabilidad y que pueden encontrar en este sector la síntesis adecuada de lo que buscan, a través de operaciones de reposicionamiento de los inmuebles mediante su rehabilitación o incluso su reconversión a otro uso».

¿Cuáles son los criterios de selección de las mejores oportunidades?

Para los principales inversores, los criterios de selección son los ya descritos: activos de fácil acceso, con buenos servicios y amplias zonas comunes de calidad. El segundo grupo de inversores, los de valor añadido/oportunistas, también podrían seleccionar activos que no presenten estas características óptimas, pero que puedan dotarse de ellas mediante obras de renovación, dado que las oficinas suelen ser muy flexibles para adaptarse a las nuevas necesidades de esos los ocupan. Esta flexibilidad normalmente también puede permitir el cambio del uso previsto del inmueble, por lo que también entran dentro de los criterios de selección de este tipo de inversores análisis en este sentido, como estudios de viabilidad y análisis de rentabilidad de estas reconversiones.

¿Los principales inversores a los que se refiere son institucionales?

«Sí, en primer lugar, principalmente compañías de seguros e instituciones de seguridad social. Las inversiones con mayor valor añadido y, por tanto, mayor riesgo, atraen en cambio a una gama más amplia de tipos de inversores, incluidos individuos ricos. Los propios inversores institucionales pueden participar en estas inversiones con beneficios residuales». inversiones en comparación con el componente de inversión principal».

Entonces, ¿los pequeños inversores, el segmento identificado como minorista, están excluidos de este mercado?

«El reglamento Eltif 2.0 (introducido a nivel comunitario para fomentar las inversiones minoristas a largo plazo, con la eliminación de los umbrales de entrada, ndr.) podría facilitar la inversión directa de los minoristas en el sector inmobiliario. Sin embargo, es bueno recordar que estos inversores ya participan indirectamente en inversiones inmobiliarias por ser los inversionistas finales de las principales entidades institucionales mencionadas anteriormente, tales como compañías de seguros e instituciones de seguridad social».