El tipo de interés de las hipotecas a tipo fijo a 10 años cae por debajo del límite del 2%. Es probable que esto impulse la demanda en el mercado inmobiliario residencial. Pero aún queda muy poco por construir.
¿Se construirán más pronto? En la foto: un complejo de condominios en Hochdorf.
Buenas noticias para los compradores de viviendas suizos: la inflación está disminuyendo en todo el mundo. Gracias a una economía más lenta en Estados Unidos, las tasas de interés del mercado de capitales han caído en todos los ámbitos. En respuesta, los bancos y otros prestamistas hipotecarios ya han reducido significativamente las tasas de interés de los préstamos hipotecarios.
Según la plataforma de comparación Kredite.ch, por una hipoteca a tipo fijo a diez años todavía se paga una media del 1,9%. Se trata del valor más barato desde 2022 y representa una caída de casi un punto porcentual respecto a agosto de 2023.
Según el experto en hipotecas Florian Schubiger, los prestamistas tienen margen para nuevas reducciones. Muchas instituciones financieras han traspasado a sus clientes sólo una parte de las condiciones de financiación más favorables en los mercados de capitales. Hay grandes diferencias.
No sólo están cayendo los tipos de las hipotecas a tipo fijo, sino también los de las hipotecas del mercado monetario de Saron. Estos están vinculados al tipo de interés oficial del Banco Nacional Suizo (SNB). Los economistas esperan un nuevo recorte del tipo de interés oficial del BNS hasta el 1% en septiembre. Esto significaría que los tipos de interés de las hipotecas de Saron caerían muy por debajo del 2%.
Por ahora, una fase de dos años de aumento de las tasas hipotecarias está llegando a su fin.
Los precios se movieron lateralmente
Todo comenzó en la segunda mitad de 2021, cuando la inflación se disparó en todo el mundo y las tasas de interés de los mercados de capital se dispararon. En octubre de 2022, los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo a 10 años subieron a más del 3%. En comparación histórica, esto todavía fue moderado. En aquel momento, muchos suizos todavía tenían que pensar detenidamente si todavía podrían hacer realidad su sueño de tener su propia casa.
En casos individuales, los tipos de interés más altos podrían generar costes adicionales de decenas de miles de francos durante todo el plazo del préstamo, lo que frenó la demanda de vivienda propia. Los precios de las viviendas se movieron lateralmente.
Ahora la situación podría volver a cambiar. El regreso a tasas hipotecarias más bajas hace que comprar una casa sea más atractivo financieramente, y algunos propietarios esperan un retorno al auge del mercado de propiedad de vivienda.
Esta esperanza no está tan fuera de lugar. Es probable que los precios vuelvan a subir más bruscamente. Sin embargo, el efecto no será inmediato, afirma el experto Schubiger: “Desde la planificación hasta la compra de una propiedad se necesitan seis meses o más. Hará falta al menos el mismo tiempo para que los cambios en los tipos de interés se hagan visibles en los precios”.
Claudio Saputelli, director de inversiones inmobiliarias de la UBS, cree que sería un error esperar ahora «un aumento increíble en la dinámica de los precios». Pero también supone que los precios de las propiedades residenciales seguirán aumentando en términos reales. Sin embargo, el potencial alcista es limitado.
Los ingresos de muchos prestatarios hipotecarios ya se encuentran en el límite superior de lo que podrían permitirse. Los prestamistas hipotecarios también han agotado los requisitos de sostenibilidad al prestar al máximo de su capacidad. Según Saputelli, se necesitaría una economía significativamente más fuerte para aumentar los precios con más fuerza. Pero de momento no lo parece.
También hay grandes esperanzas de que unos tipos hipotecarios más bajos puedan tener un efecto positivo en la actividad de la construcción en Suiza. Debido a la elevada inmigración neta procedente de la UE, la necesidad de vivienda es alta y las vacantes son bajas. Sin embargo, aún queda muy poco por construir.
En el mejor de los casos, la caída de las tasas de interés alentará a los inversionistas profesionales, como los fondos de pensiones, a reiniciar proyectos de construcción que han suspendido en los últimos años. Además de la evolución incierta de los tipos de interés, el aumento de los precios de los materiales de construcción también contribuyó a la incertidumbre en materia de planificación de la época. Era casi imposible planificar proyectos más grandes con fiabilidad financiera.
Afortunadamente esta fase ya pasó. Sin embargo, el economista Saputelli de la UBS no espera que la actividad de la construcción vuelva al mismo nivel que antes de 2021, cuando los tipos de interés de referencia estaban en territorio negativo. «No llegaremos a este extremo tan rápido».
¿Tasas de interés más altas pronto?
La UBS también cree que es posible que en los próximos doce meses los tipos de interés en el mercado de capitales y, por tanto, también en las hipotecas a tipo fijo suban ligeramente.
Desde la perspectiva de los prestatarios, el gran banco cree que las hipotecas a tipo fijo a diez años son la solución de financiación más conveniente debido a la actual inversión de la curva de tipos de interés. Lo mismo ocurre con un escenario de alto interés. Sin embargo, si el tipo de interés de referencia pronto vuelve a tender a cero, la mejor solución es una hipoteca del mercado monetario de Saron.
Florian Schubiger también cree que las hipotecas a tipo fijo son apropiadas y aconseja a los prestatarios potenciales que recurran también a fondos de pensiones y fundaciones de inversión. Estos otorgaron grandes descuentos en intereses, particularmente a clientes con una baja relación préstamo-valor y una buena relación entre ingresos y costos de vivienda. Pero Schubiger también subraya que no hay que apresurarse a comprar una propiedad sólo porque se puede financiarla a un precio relativamente bajo.