Apunta a comprar 100.000 unidades de alquiler de nueva construcción para 2025
Se espera que la deuda de LH aumente un 218% → 238%
«El apoyo gubernamental al ratio de precios unitarios del 65% para la compra de viviendas no es suficiente».
El volumen de aplicaciones comerciales aumentó más de cuatro veces en comparación con el año anterior.
«Teniendo en cuenta la calidad, la ubicación, etc., el número real de contratos es pequeño».
El presidente de LH, Lee Han-joon, explicará los problemas actuales relacionados con la compra y el arrendamiento de nuevos edificios por parte de LH en el auditorio principal de la sede regional de LH en Seúl en Gangnam-gu, Seúl, el día 2. Proporcionado por LH.
Aunque la Corporación de Tierras y Vivienda de Corea (LH) ha decidido adquirir 100.000 unidades de vivienda de alquiler de nueva construcción durante el próximo año, se espera que el índice de deuda de gestión financiera a mediano y largo plazo de LH aumente al 238% durante el proceso del proyecto. LH ha decidido discutir con el gobierno un plan para aumentar el límite superior de la relación deuda/PIB y solicitar un aumento en la tasa de apoyo público al comprar una casa.
El presidente de LH, Lee Han-joon, celebró una sesión informativa sobre cuestiones relacionadas con la compra y el arrendamiento de nuevas construcciones el día 2 y dijo: «Para promover la tercera ciudad nueva y 14 nuevos complejos industriales en todo el país, necesitamos recaudar más préstamos privados para compensar.» y añade: “La deuda debe reducirse al 208% para 2027”. «Estamos discutiendo con el gobierno cambiar la proporción al 233% para 2028», dijo. Actualmente, la deuda de LH es de 153 billones de wones y la relación deuda-PIB es del 218%.
El Ministerio de Estrategia y Finanzas designó a LH como “institución de riesgo financiero” a finales de junio del año pasado y exigió a LH que cumpliera con un plan de gestión financiera a mediano y largo plazo para reducir la relación deuda/PIB al 208 % en 2027. Sin embargo, a medida que el papel de LH continuó creciendo debido a la escasez de oferta de vivienda, parece haber cambiado de dirección para aumentar la relación deuda-PIB aproximadamente un año después de establecer un plan de gestión financiera a mediano y largo plazo.
LH es responsable de la mayor parte de la “mayor oferta de vivienda pública de la historia” impulsada por el gobierno (252.000 hogares el próximo año). Entre ellos, el alquiler para la compra de nuevas construcciones se proporcionará a un objetivo de 100.000 hogares (el objetivo de LH es de 110.000 hogares) para el próximo año.
El problema es que, a diferencia del contrato de compraventa, que implica la compra de una casa existente, en el contrato de compraventa de edificios nuevos se gasta mucho tiempo y dinero, desde la elección del operador comercial hasta la venta una vez finalizada. La LH se ha dado a la tarea de facilitar rápidamente viviendas de calidad evitando polémicas sobre el enriquecimiento de las empresas constructoras en determinadas regiones y la compra a precios elevados, que resultan controvertidas siempre que promueve la compra y el alquiler de viviendas.
LH debe matar dos pájaros de un tiro: calidad y oferta.
Los principales objetivos de compra no son apartamentos, como villas de tamaño mediano (área exclusiva de 60-85㎡) u oficinas en áreas con transporte conveniente e infraestructura conveniente, como cerca de estaciones de metro. De los 100.000 hogares elegibles para comprar, 50.000 son casas reconvertidas y los inquilinos pueden comprarlas si lo desean después de seis años de residencia. En el caso de las casas reformadas en venta, en la compra de LH también se incluyen apartamentos de tamaño medio en pequeños complejos. El precio de venta es el promedio entre el precio estimado en el momento de la ocupación y el precio estimado en el momento de la venta.
Sin embargo, no está claro si LH podrá alcanzar las 100.000 nuevas viviendas adquiridas el próximo año como anunció el gobierno. La cifra de «100.000 familias» no es el número de viviendas terminadas, sino el número de familias que han firmado un contrato de construcción documental, por lo que incluso si se hace un anuncio de venta anticipado, la provisión tardará otros 2 o 3 años. llegar realmente a la gente corriente.
A finales de agosto, alrededor de 103.000 empresas habían solicitado un nuevo contrato de construcción a LH y, aunque ya se había alcanzado el objetivo de dos años, LH explicó que la mitad de ellas no estaban a la altura.
Koh Byeong-wook, jefe de la División de Bienestar de Vivienda de LH, explicó: «El número de solicitudes de proyectos se ha multiplicado por más de cuatro en comparación con el año anterior, pero aquellos con malas ubicaciones o entornos residenciales según los planos son rechazados», y añadió: «En promedio, sólo se acepta alrededor del 40%». Según LH, hay 23.903 viviendas que han recibido consultas comerciales desde marzo de este año y actualmente están a la espera de que se firme un contrato tras pasar la revisión de compra. Incluso si el contrato principal se firma a partir de este mes, es realmente imposible suministrar papel a 50.000 familias este año.
LH ha decidido proponer al Gobierno un aumento del precio unitario de apoyo a la compra y alquiler de viviendas para garantizar el suministro regular. El año pasado, el precio unitario apoyado por el gobierno fue de 160 millones de wones por casa, lo que representó sólo el 64% del precio de compra real de LH (250 millones de wones). LH ha decidido solicitar que el ratio de precio unitario del apoyo estatal se incremente al 95% para 2029. Sin embargo, como el precio del apoyo público debe ser revisado por el gobierno y la Asamblea Nacional, no está claro si esto se logrará.
También se empleará una gran cantidad de mano de obra para aumentar la velocidad de las compras. Recientemente se ha creado la “Organización General de Compras de Obra Nueva del Área Metropolitana de LH”, y un total de 200 personas de 9 equipos en cada área metropolitana se dedicarán a los trabajos de compra y arrendamiento de obra nueva. A través de una organización dedicada, se espera reducir el período de firma del contrato de los 7 meses actuales a 4 meses, y el tiempo desde la firma del contrato de compra hasta su finalización también se reducirá de los 2 años actuales a 1 año y 6 meses.
Para evitar disputas en caso de compras de precio elevado, la intervención del vendedor queda completamente excluida del proceso de evaluación del precio. Incluso una vez iniciada la construcción, un grupo de expertos seguirá revisando todo el proceso, y si los defectos no se reparan adecuadamente, existen medidas especiales como el impago del saldo.