In Slovacchia esiste il pericolo di una bolla dei prezzi immobiliari

Negli ultimi anni gli sviluppatori slovacchi hanno dovuto affrontare un aumento significativo dei costi di costruzione, il che complica sostanzialmente la realizzazione di nuovi progetti a prezzi accessibili. Secondo i dati di UniCredit Bank, negli ultimi cinque anni i costi di costruzione degli immobili sono aumentati del 52,7%, con l’incremento maggiore registrato nel 2022 e nel 2023. Questo forte aumento dei prezzi dei materiali e dei servizi da costruzione ha costretto molti promotori a rinviare o annullare completamente i progetti previsti, contribuendo a rallentare la costruzione e a ridurre l’offerta di immobili sul mercato.

Una nuova bolla dei prezzi

L’aumento dei prezzi dei costi di costruzione ha creato una situazione in cui gli sviluppatori non hanno alcun incentivo a realizzare nuovi progetti a meno che le proprietà non vengano vendute a prezzi più alti. Ciò aumenta il rischio che, anche dopo la prevista ripresa della domanda immobiliare, che potrebbe essere sostenuta dal calo dei tassi di interesse e dalla crescita dei salari reali, l’offerta di nuovi appartamenti sarà limitata. I costruttori attendono un miglioramento delle condizioni che consenta loro di compensare gli elevati costi di costruzione attraverso prezzi di vendita più alti.

La mancanza di nuove abitazioni sul mercato potrebbe portare a un nuovo aumento dei prezzi immobiliari in caso di ripresa della domanda, il che potrebbe ridurre ulteriormente l’accessibilità degli alloggi per le famiglie. «Il rischio per l’inflazione di una nuova bolla dei prezzi è soprattutto la situazione in cui la crescente domanda di nuove abitazioni entra nel mercato con un’offerta insufficiente. In tal caso, l’eccesso di domanda rispetto all’offerta potrebbe spingere ancora una volta al rialzo i prezzi degli immobili», afferma Ľubomír Koršnák, analista di UniCredit Bank.

La situazione è aggravata dal fatto che in molti paesi dell’Unione Europea, compresa la Slovacchia, si è verificato un calo significativo nel rilascio dei permessi di costruzione. In Slovacchia il numero delle licenze edilizie è diminuito del 14% nell’ultimo anno, il che riduce ulteriormente le possibilità di ampliare l’offerta immobiliare nel prossimo futuro.

La limitata attività edilizia causata dai costi elevati e dalla scarsa offerta di immobili crea una pressione al rialzo sui prezzi anche in una situazione in cui il mercato non si è ancora ripreso dalla crisi inflazionistica. Anche se si prevede che i redditi reali delle famiglie ricominceranno a crescere nei prossimi anni e che i tassi di interesse diminuiranno, questo sviluppo positivo potrebbe essere neutralizzato da ulteriori aumenti dei prezzi delle case.

Considerata la continua tensione tra domanda e offerta, è prevedibile che la disponibilità di alloggi rimarrà una sfida per molte famiglie slovacche. A meno che non vi sia un miglioramento significativo nella costruzione e nell’offerta di alloggi, il rischio di una nuova bolla dei prezzi rimarrà reale e i prezzi degli immobili potrebbero continuare a salire, riducendo ulteriormente l’accessibilità degli alloggi.

D’altro canto, se gli sviluppatori rispondessero al miglioramento delle condizioni tornando sul mercato con nuovi progetti, l’aumento dell’offerta potrebbe allentare la pressione al rialzo sui prezzi. Ma con il calo delle licenze edilizie e l’aumento dei costi, questo scenario positivo difficilmente si concretizzerà a breve termine.

Per i tedeschi i prezzi sono scesi del 13%.