Los inversores y compradores griegos e internacionales buscan constantemente oportunidades en el mercado inmobiliario de nuestro país, en un mercado que se encuentra en su séptimo año de crecimiento continuo. Su interés por propiedades residenciales en los barrios de Atenas y casas de campo destaca zonas sorprendentes en términos de rentabilidad y precios de venta. Al mismo tiempo, Elliniko, donde surge de la nada la primera ciudad verde inteligente de Europa, es un caso de estudio especial en el sector inmobiliario. Pero ¿qué zonas del centro de Atenas destacan en términos de rentabilidad? ¿Hacia dónde se mueven los precios? ¿Cuáles son las tendencias en viviendas vacacionales?
Las zonas con mayor rentabilidad en el mercado inmobiliario
Los nuevos barrios de Atenas están surgiendo como las mejores opciones para inversores y propietarios que buscan retornos atractivos y oportunidades de capitalización. El análisis más reciente de Protio ha revelado áreas que se han convertido en focos de interés de inversión, destacando así la dinámica actual del mercado inmobiliario de ingresos en el centro de Atenas y sus suburbios.
Encabezando la lista de las zonas con mayores ingresos se encuentran Ano Dafni y America Square, y esta última sigue encabezando la lista, ambas con un 7,1%, lo que indica el importante aumento de los precios de alquiler en estos barrios.
La Politécnica con un 7% y Aegaleo con un 6,9% mantienen rentabilidades elevadas, resultado del desarrollo de las zonas aledañas y su accesibilidad al transporte y puntos centrales. Este impulso se extiende también al barrio de la estación de Larissa – Vathy Square con una rentabilidad del 6,6% y Korydallos con un 6,5%, donde el interés por las inversiones inmobiliarias sigue siendo fuerte y cada vez más personas realizan renovaciones inmobiliarias al final de su explotación mediante el alquiler.
El rendimiento también se mantuvo estable en Kypseli, en el 6,4%, una zona con un encanto histórico que sigue atrayendo inversores en busca de rentabilidad a largo plazo. Le sigue Peristeri con un 6,3%, que, al ser una de las zonas más grandes del Ática, ofrece interesantes oportunidades por su tamaño y demanda de apartamentos en alquiler. También destacan en el ranking Paradisos de Maroussi con un 6,1%, lo que representa el fuerte crecimiento de la periferia del norte, y Kato Chalandri con un 5,6%, que se suma como otra nueva opción con notables perspectivas de mejora.
Estas zonas, estima Protio, representan un «nuevo aliento» para las inversiones, ofreciendo muchas posibilidades para la renovación de edificios antiguos y el refuerzo de las infraestructuras energéticas. Los propietarios e inversores pueden beneficiarse de altos rendimientos con mejoras estratégicas que aumentan el valor de la propiedad y generan rendimientos más altos que el mercado tradicional.
¿Qué significa el término rendimiento? Por qué Ano Dafni y Pl. America son superiores a Kolonaki.
Por mayor rendimiento nos referimos al porcentaje de los ingresos anuales por alquiler en comparación con el valor de la propiedad, expresando así el «retorno» de la inversión a través de los ingresos por alquiler. En pocas palabras, el rendimiento nos muestra cuántos ingresos obtiene la propiedad cada año por los alquileres, en comparación con su costo de compra. Tomemos el ejemplo de Ano Dafni con un rendimiento del 7,1%. Como explica Protio, este precio significa que si alguien compra una propiedad allí, los ingresos anuales por alquiler ascienden al 7,1% del valor de compra de la propiedad.
Más concretamente con un ejemplo en una propiedad de 70 m2:
*El precio de venta es por metro cuadrado. en Ano Dafni ronda los 2.409 euros.
*Renta mensual promedio por metro cuadrado. Son 14,3 euros.
Por lo tanto:
*Precio de venta: 70 m2. x 2.409€/m2. = 168.658 euros
* Alquiler mensual: 70 m2. x 14,3€/m2. = 1.001euros
* Ingresos anuales por alquiler: 1.001 euros x 12 meses = 12.012 euros
Para calcular el rendimiento dividimos los ingresos anuales por alquiler por el precio de mercado y multiplicamos por 100:
Rendimiento = (12.012/168.658)×100=7,1%
En cuanto a Kolonaki, el rendimiento fluctúa a niveles mucho más bajos, en torno al 3-4%. Según los datos, el precio de venta en Kolonaki es de aproximadamente 6.097 euros por metro cuadrado, mientras que el alquiler mensual asciende a 20,1 euros por metro cuadrado. El menor rendimiento en Kolonaki se debe a los altos valores de las propiedades en la zona, que reducen la relación alquiler-compra. Si bien la zona sigue siendo atractiva debido al prestigio y al aumento de la demanda, su desempeño es más modesto que áreas como Ano Dafni o America Square.
Precios de propiedades
Según el Observatorio de Apartamentos GEOAXIS, una empresa certificada de valoración de bienes raíces en Grecia, en el transcurso de una década, el aumento promedio en el valor de cada tipo de apartamento se midió en más del 78%, casi duplicando el precio. El nivel de incremento del valor de los pisos de nueva construcción se fija en un 8,51% respecto a hace un año y en un nada despreciable 24,7% respecto a hace dos años. Incluso para los apartamentos más antiguos el aumento es muy significativo (7,81% respecto a hace un año y 22,68% respecto a hace dos años).
Cambios anuales: áreas que se destacan
En particular, según el Observatorio GEOAXIS, entre el tercer trimestre de 2023 y el tercer trimestre de 2024 se produce un aumento medio anual del 8,51% para los apartamentos de nueva construcción y del 7,81% para los más antiguos. En los pisos new age, con una superficie media de 105 m2, una antigüedad media de apenas 1 año y en la 2ª planta, los estudios de mercado han llevado a la conclusión de que los valores más elevados se registran en Cholargos (4.267 euros). /m2 desde 4.048 euros/m2, con un incremento anual del 5,41%), y luego por orden: a Paleo Faliro (3.715 euros/m2 desde 3.400 euros/m2 con un incremento del 9,26%), en Marousi (3.600 euros/m2 desde 3.304 euros/m2 con un aumento anual del 8,96%), en Ampelokipi (3.080 euros/m2 desde 2.795 euros/m2 m. un aumento anual del 10,20%) y finalmente en Peristeri (2.610 euros/m2 2.401 euros/m2 con un incremento anual del 8,70%). Con base en lo anterior, Ampelokipi registró el mayor aumento anual, mientras que Cholargos el menor, en comparación con todas las demás áreas.
En cuanto a los pisos más antiguos, con una superficie media de 106 m2, una antigüedad media de 44 años y situados en la 2ª planta, la encuesta revela que los valores más elevados se registran en Cholargos (2.432 euros/m2 desde 2.235 euros /m2 con un aumento anual del 8,81%) y luego por orden: en Marousi (2.000 euros/m2 desde 1.850 euros/m2 con un incremento anual del 8,11%), en Paleo Faliro (1.893 euros/m2 desde 1.751 euros/m2 con un incremento anual del 8,11%), en Peristeri (1.588 euros/m2 desde 1.487 euros/m2 con un incremento anual del 6,79% ) y finalmente en la zona de Ampelokipi (1.562 euros/m2 desde 1.457 euros/m2 con un incremento anual del 7,21%).
Con base en lo anterior, Cholargos registró el mayor incremento anual mientras que Peristeri registró el menor incremento anual, en comparación con todas las demás regiones.
La investigación de mercado se realizó con recolección de datos in situ a través de autopsias realizadas por GEOAXIS así como a través de anuncios publicados en periódicos e internet, para cinco compras indicativas de departamentos, durante el 3er trimestre de 2024. Las áreas de estudio se definieron como como los siguientes: Ampelokipi (Centro), Marousi (Norte), Paleo Faliro (Sur), Peristeri (Oeste), Cholargos (Este)
Según GEOAXIS, la seguridad que ofrece el país, combinada con el programa Golden Visa y el hecho de que los inmuebles nacionales siguen siendo baratos en comparación con Europa y otros estados (por ejemplo, Israel), seguirán impulsando importantes capitales extranjeros hacia el sector inmobiliario residencial. sector. mercado. La demanda de los inversores nacionales (institucionales y no institucionales) parece ser fuerte ya que hay fondos disponibles a pesar de las altas tasas de interés. El repunte de los valores en los suburbios del norte (de Marusi hacia arriba) sigue siendo seguro, aunque haya que esperar algunos meses más. El mercado no se encuentra en absoluto en una situación de burbuja, ya que el nivel de oferta (especialmente de apartamentos de nueva construcción) es todavía muy limitado en comparación con la demanda.
Casa de campo: la tendencia al alza se mantendrá durante al menos cinco años
El mercado inmobiliario vacacional está creciendo, especialmente en las zonas costeras. Es una tendencia que parece tener una tendencia creciente al menos durante los próximos 4-5 años. Los precios seguirán subiendo, pero a un ritmo más lento, afirma Korina Saia, directora ejecutiva de Premier Realty.
Los inversores compran cada vez más propiedades con el objetivo de convertirlas en alquileres a corto plazo, atraídos por la posibilidad de obtener altos rendimientos durante la temporada turística. En particular, Mykonos y Santorini han registrado rendimientos de alquiler superiores al 8%, entre los más altos de Europa, añade.
En cuanto a las tendencias de los precios, Saia dice que se han mantenido relativamente más bajos que en la mayoría de los países europeos, lo que ha atraído a muchos inversores extranjeros al país. La demanda de propiedades vacacionales en venta en las islas griegas y el sur de Atenas sigue siendo alta, especialmente por parte de compradores e inversores internacionales (principalmente de Estados Unidos, Inglaterra, Israel, Turquía, Francia y Suiza), pero también de griegos, principalmente expatriados.
Las zonas donde hay mayor demanda
Según Premier Realty, la mayor demanda se da en las siguientes zonas: sobre todo en los suburbios del sur (como Vouliagmeni, Voula, Glyfada), donde también se están desarrollando grandes proyectos, en las Cícladas, Paxos, Hydra, Creta y Lefkada. Últimamente también hemos notado un aumento de la demanda en Evia.
Entre las islas más caras, en las Cícladas está Mykonos (precio medio 6.500 euros/m2), mientras que en las Jónicas está Paxos (precio medio 4.900 euros/m2). El precio medio de venta en Creta fue de aproximadamente 2.100 euros/m2, en Hydra de 5.500 euros y en Lefkada de 3.700 euros/m2. En Voula el precio medio de venta ronda los 6.200 euros/m2.
Griego: La demanda de los extranjeros está aumentando – La demanda supera las expectativas
Un caso aparte que afecta al desarrollo del mercado inmobiliario residencial en general es el de Elliniko, ya que en el marco del gran proyecto de remodelación que se encuentra en pleno desarrollo está en pleno desarrollo la construcción de cientos de casas destinadas a compradores de ingresos medios-altos. Como recordó hace unos días el director general de LAMDA Development Odysseas Athanasiou, tras el inicio de la campaña internacional para el proyecto Elliniko, la demanda de viviendas está creciendo aún más. «La oficina de ventas no tiene tiempo para concertar citas, el interés es mayor de lo esperado y todo lo que se pone a la venta está agotado. Lo que cambia es la mezcla de compradores, que no son exclusivamente griegos. Tras el inicio de la información internacional Durante la campaña, el interés es particularmente intenso, hasta el punto de que alrededor del 40% de los compradores provienen de mercados internacionales. La demanda de renovaciones residenciales de Grecia y del extranjero es mayor que las expectativas iniciales”, afirmó.
Según anunció la empresa, todas las unidades residenciales en el frente costero de la primera fase del proyecto (Villas, Riviera Tower, Cove Residences) están «agotadas». En cuanto al nuevo barrio residencial «Pequeña Atenas», que incluirá un total de 1.115 viviendas y 115 espacios que atenderán las necesidades diarias del barrio, se están realizando preventas y reservas de los apartamentos que progresivamente se irán poniendo en venta. El mercado a partir de finales de 2023 “funcionará” a un ritmo cada vez mayor. Como se mencionó en la última reunión informativa, los precios de venta en el período actual de la Pequeña Atenas, que hará realidad la «Ciudad de 15 minutos», es decir, la ciudad donde todo está en 15 minutos sin coche, oscilan entre 7.000 y 17.000 euros. por m2.
Fuente de RES-EMP
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