En Alemania y Austria, las tasas de interés más altas han ejercido presión sobre los precios de la vivienda. Este no es el caso en Suiza: la propiedad de una vivienda será mucho más cara aquí en 2023 y 2024 y todo indica que la tendencia alcista continuará.
Si en Suiza se construyeran tantos apartamentos nuevos como en Dübendorf, los precios de la vivienda y los alquileres no aumentarían tanto. En la foto, la fachada de las Torres de Tres Puntas en Dübendorf, que estarán terminadas en 2024.
El mercado interno suizo es un fenómeno: los precios crecen casi continuamente desde hace 25 años. Ni siquiera las importantes subidas de tipos de interés del Banco Nacional Suizo (BNS) entre junio de 2022 y junio de 2023 (del -0,75% al +1,75%) frenaron el aumento de precios. Según la consultora inmobiliaria Iazi, los precios de la vivienda han aumentado un 8,9% en los últimos 24 meses.
La situación era diferente en la mayoría de los países vecinos. Incluso sólo Italia (+2,8%) ha registrado un ligero aumento en los dos últimos años, aunque en un mercado que muestra una tendencia sustancialmente lateral desde hace algún tiempo. En Austria los propietarios de viviendas tuvieron que sufrir una pérdida de valor del -3,6%, en Francia del 4,5%.
Alemania se vio especialmente afectada, donde la propiedad de viviendas cayó un 12,2%. Si tales correcciones de precios se hubieran producido en Suiza, habrían pesado mucho sobre muchos propietarios, como explicó el presidente de Iazi, Donato Scognamiglio, en una conferencia de prensa el martes. En un préstamo típico con un 20% de capital y un 80% de hipoteca, una amortización de ese tipo eliminaría más de la mitad del capital, una situación que podría desencadenar nuevas demandas por parte de los bancos.
Pero, sencillamente: Suiza no es Alemania. La última vez que las cosas estuvieron mal en este país fue en los años 1990. Desde el punto de inflexión en 1998, los precios a nivel nacional se han más que duplicado (+130%), según Iazi. En regiones cotizadas como Zurich, Zug y Ginebra, la gente paga hoy más de tres veces más por ser propietario de una vivienda que hace 25 años.
Otros compradores, otros inquilinos
Un condominio típico de 115 metros cuadrados (no nuevo, pero en buenas condiciones) ahora cuesta más de 2 millones de dólares en las ciudades más caras, según datos de Iazi. En primer lugar está Ginebra con 2,22 millones de francos, en segundo lugar está Zurich con 2,12 millones. Luego vienen centros turísticos como St. Moritz (1,74 millones) o Zermatt (1,70 millones).
¿Quién todavía puede permitírselo? Para una propiedad de 2 millones se necesitan 400.000 francos de patrimonio y los ingresos también deberían ser de al menos 250.000 francos. «Definitivamente ya no son los mismos de antes», subraya Scognamiglio. Y aquí es precisamente donde radica el problema. La población local es eliminada.
Los recortes de tipos de interés siguen estimulando la demanda
Por el momento no se vislumbra un final para el aumento de precios. Aunque en los últimos seis meses los Iazi han registrado un ligero descenso (hasta +2%), nada ha cambiado en cuanto a los factores que determinan los precios: con la población creciendo rápidamente, la demanda sigue aumentando significativamente, mientras que la oferta crece sólo de forma vacilante.
La evolución de los tipos de interés también sugiere que los precios seguirán subiendo. Desde la primavera, el BNS ha vuelto a relajar la política monetaria. Los tipos de interés oficiales se redujeron en tres etapas en 0,75 puntos porcentuales, volviendo ahora al modesto 1%. Esto significa que las hipotecas también vuelven a estar disponibles a precios más bajos: actualmente tanto la Hipoteca Saron como la hipoteca a tipo fijo a 10 años están disponibles por alrededor del 1,7%. Según Scognamiglio, también hay indicios de que continuarán los recortes de los tipos de interés. El mercado espera muchos más recortes de tipos de interés, como se puede ver en el futuro de Saron; Incluso volver a ser concebibles tipos de interés cero o negativos.
Pero no son sólo las casas las que se han vuelto inaccesibles. Incluso aquellos que buscan un apartamento para alquilar cada año tienen que echar mano de su billetera. Desde hace aproximadamente un año, la evolución ha sido particularmente drástica: mientras que anteriormente los salarios nominales aumentaban a un ritmo similar al de los alquileres, desde finales de 2023 ha surgido una brecha: los alquileres están creciendo significativamente más rápido que los salarios.
Lo que Scognamiglio dijo sobre el mercado interior también se aplica al mercado de viviendas de alquiler: todavía hay personas que pueden permitirse el alquiler, por ejemplo en la querida Zurich. Pero ya no son las mismas personas de antes.