El regreso a tipos de interés bajos significa no sólo menores costes para los propietarios, sino también valoraciones más altas. El dinero barato y un creciente apetito por la inversión podrían seguir haciendo subir los precios de las propiedades.
Los ganadores de la política de tipos de interés son los compradores y propietarios de inmuebles: estos apartamentos de vacaciones en el cantón de Graubünden se vendieron como pan caliente.
La decisión del Banco Nacional Suizo (BNS) de reducir los tipos de interés oficiales al 0,5% tendrá consecuencias de gran alcance para los propietarios e inversores de bienes inmuebles. Ahora en todas partes la gente calcula, analiza y discute las cosas.
Para Donato Scognamiglio, presidente del consejo de administración de la consultora Iazi, la tendencia es inequívoca: «El dinero barato actúa como un estímulo para los propietarios de inmuebles».
Un proyecto de ley que habla por sí solo
Tomemos un ejemplo simplificado: un inversor privado posee un pequeño condominio con ocho apartamentos para alquilar. La propiedad se encuentra en perfecto estado y siempre está alquilada íntegramente. El propietario obtiene unos ingresos netos anuales por alquiler de 200.000 francos. Supongamos también que el propietario financió el 75% de la inversión con una hipoteca Saron. Dado que el tipo de interés de esta hipoteca sigue prácticamente el tipo de interés de referencia del BNS en una proporción de 1 a 1, el propietario se ahorra ahora más de 20.000 francos en intereses al año (ver tabla).
Pero eso no es todo lo que hace felices a los inversores. También se está haciendo mucho en cuanto a la valoración de la propiedad. La tasa de capitalización (el rendimiento esperado, estrechamente vinculado a las tasas de interés) disminuye. Esto aumenta significativamente el valor de la vivienda. Porque los inversores están dispuestos a pagar más por los mismos ingresos.
En concreto, también hay que tener en cuenta que el tipo de interés de referencia para los alquileres bajará la próxima primavera. La tasa de capitalización también depende del estado y ubicación de la propiedad.
Un mercado en movimiento
¿Pero qué significa esto para el mercado inmobiliario en su conjunto? Scognamiglio predice que el apetito por la inversión inmobiliaria aumentará “a medida que avancemos nuevamente hacia tasas de interés negativas”. De hecho, la evolución actual contrasta marcadamente con las expectativas de hace apenas unos meses.
En el verano de 2023, el mercado inmobiliario se encontraba en circunstancias completamente diferentes debido a unos tipos de interés de referencia significativamente más altos, del 1,75%. Los altos tipos de interés habían frenado las tendencias de los precios. «Ahora parece que las bajas tasas de interés están impulsando nuevamente la acción de los precios», dice Scognamiglio.
Desde hace más de veinte años, los precios de las viviendas unifamiliares y de los apartamentos en propiedad en Suiza tienden casi exclusivamente al alza. Incluso la crisis financiera de 2008 sólo tuvo un impacto a corto plazo. Igualmente robustas fueron las viviendas multifamiliares con apartamentos de alquiler, que registraron valores en constante aumento.
Los fondos inmobiliarios crecen un 18%.
Este año se produjo una subida de precios sin precedentes para los fondos inmobiliarios suizos que cotizan en bolsa. Desde principios de año, las acciones que también invierten en propiedades residenciales han aumentado aproximadamente un 18%.
El tipo de interés de un bono federal a diez años es actualmente del 0,28%. Con tasas de interés tan bajas, una gran cantidad de capital se reasigna a fondos inmobiliarios para reemplazar los bonos. Como resultado, algunas de estas acciones alcanzaron nuevos máximos históricos en noviembre.
Tobias Kistler, analista financiero del St. Gallen Kantonalbank, pone la situación en perspectiva: «Con estas altas valoraciones en el mercado de valores, los recortes de tipos de interés previstos ya se han adelantado».
¿Un paraíso para los clientes hipotecarios?
También hay buenas noticias para los posibles propietarios de viviendas. Las mejores ofertas para una hipoteca fija a 10 años rondan el 1,3%, siempre que tenga buen crédito y una relación préstamo-valor baja. Esto representa un gran ahorro para los compradores. Incluso en una casa cara con una hipoteca de aproximadamente 1,2 millones de francos, sólo se pagan unos 15.000 francos de intereses al año.
Florian Schubiger, experto en hipotecas de Zúrich, ve esto como una señal clara para los compradores: «Cuanto más bajan los tipos de interés, más probable es que la gente decida comprar un apartamento en lugar de alquilarlo». Pero a pesar de una financiación más barata, ser propietario de una casa sigue siendo un lujo que no todo el mundo puede permitirse, especialmente en las regiones más caras de Suiza. Los bancos todavía exigen una prueba de resistencia para ver si el comprador puede permitirse una hipoteca con un tipo de interés del 4,5 o el 5%.
El boom y sus límites
La UBS escribe en un estudio esta semana que la compra para alquilar está volviendo a prosperar. Cualquiera que compre un apartamento con fines de inversión y lo alquile a terceros puede obtener una atractiva rentabilidad de alrededor del 3,5% (antes de impuestos, con una relación préstamo-valor del 60%), suponiendo un tipo de interés del ‘1,4%.
Entonces, a medida que se analizan y examinan nuevas inversiones en todas partes, surge la cuestión de los riesgos. “La caída a este nivel de precios es notable”, advierte Donato Scognamiglio. Para Tobias Kistler, del St. Gallen Kantonalbank, el sector inmobiliario está lejos de estar libre de riesgos: «No podemos dar por sentado que los precios aumentarán como lo han hecho en los últimos veinte años. Tarde o temprano tendrán que adaptarse de nuevo a la evolución general de los salarios en Suiza.»
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