La vivienda es cada vez más inasequible y no para. Así lo ilustra la historia inmobiliaria de 2024, un año en el que los precios se han acelerado progresivamente y en el que, al final, las viviendas acabarán siendo un 4,4% más caras que a principios de año. Así lo reflejan los datos de Tinsa, la mayor empresa de tasación de España, que este lunes ha publicado sus estadísticas sobre los precios de la vivienda terminada, que incluyen tanto viviendas nuevas como de segunda mano. Según su análisis, 26 provincias -seis más que a mediados de año- y 38 capitales superan el esfuerzo teórico del 30%, el límite de accesibilidad que toma como referencia la ley estatal de edificación, en el pago de la correspondiente hipoteca a ingresos familiares.
El año comenzó con dudas sobre el mercado y la vivienda en condominio. En los primeros tres meses, los precios fueron sólo un 0,1% más altos que en el trimestre anterior. Pero a partir de entonces crecieron cada vez más rápidamente y, para el período octubre-diciembre, la variación trimestral ya alcanzó el 2,2%. Esto explica que, en el valor acumulado anual, los precios de la vivienda crezcan más del 4%. “El año 2024 estuvo marcado por el cambio de dirección de la política monetaria del BCE”, se lee en el informe, en alusión a los recortes de tipos que, desde el verano, han favorecido la caída de los precios hipotecarios.
Esto también provocó que el negocio fuera de menos a más. La demanda de viviendas, indica el experto, «sigue apoyando el volumen de ventas por encima de la media histórica de 522.000 transacciones al año». Este es el volumen medio del periodo 2007-2023, que este año volverá a ser superado por tercer año consecutivo porque los datos del INE indican que entre enero y octubre (último mes que recogen las estadísticas oficiales) ya se han vendido más de 537.000 viviendas. . El impulso, señala el estudio de Tinsa, “viene sustentado en la resiliencia del empleo y la recuperación del poder adquisitivo de los hogares en el último año”.
Pero también en un sacrificio cada vez mayor, como demuestra la tasa de compromiso teórica que el experto calcula a partir de la renta familiar media y la primera cuota de una hipoteca media. De media, este ratio es del 35,5% a final de año, frente al 34,9% del trimestre anterior. En Baleares, la provincia con la situación más complicada (y la única junto con Santa Cruz de Tenerife donde los precios son superiores a los de la burbuja de principios de siglo), el esfuerzo teórico supera el 67%, diez puntos más que en Málaga, en segundo lugar. La tercera más barata es Cádiz, con casi un 43% de compromiso.
En total, otras 23 provincias superan el 30% que la ley de vivienda considera ejemplo de condiciones asequibles, incluidas las cinco más pobladas (Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Sevilla). Y lo mismo ocurre en 38 capitales, acercándose Palma, Barcelona, Cádiz y San Sebastián al 60% del esfuerzo teórico. En el otro extremo se encuentran Lleida, Teruel, Castellón de la Plana y Ciudad Real, las cuatro con menos del 25%.
En general, las zonas más inaccesibles también coinciden con las más caras y donde más han aumentado los precios. Aunque aparezcan sorpresas. Soria, tanto provincia como capital, lidera el ranking de 2024 con un incremento del precio de la vivienda que supera el 17% en el caso del municipio y el 15% en el caso de la provincia. Pero los primeros picos los ocupan ciudades y territorios que se han convertido en clásicos de la presión inmobiliaria por el componente adicional de la demanda turística o extranjera en general, como Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Valencia, Alicante o Baleares. En términos de precios netos, Baleares y Madrid son las únicas provincias (y comunidades autónomas) que superan los 3.000 euros por metro cuadrado), San Sebastián se confirma como la capital más cara (4.412 euros por metro cuadrado), aunque Madrid también supera ligeramente el umbral de los 4.000 euros.
Casas nuevas, aún más encendidas
Detrás de la complicada crisis de asequibilidad de la vivienda que vive España (al igual que otros países de nuestro entorno) está la insuficiente construcción de viviendas nuevas, según muchos expertos. Esto ha convertido las viviendas nuevas en un objeto aún más valioso, como se desprende de otra estadística publicada este lunes por Sociedad de Tasación, otra empresa de tasación. Según estos datos, la vivienda nueva se ha encarecido un 5,5% este año y el importe medio en España ya supera los 3.000 euros por metro cuadrado.
Por territorios, los mayores incrementos del año se registraron en Baleares (donde la vivienda nueva cuesta un 6,9% más que a finales de 2023), Madrid (6,6%), Cataluña (5,6%), Andalucía y Comunidad Valenciana (ambas con un aumento del 5,2%). En cuanto a importes, Cataluña lidera con una media de 4.824 euros por metro cuadrado, seguida de cerca por Madrid (4.673 euros). Un poco más lejos, en tercera posición, el País Vasco (3.338 euros).
El informe muestra que los precios de las viviendas nuevas también se están acelerando. Y esto trae malas noticias para quienes buscan vivienda, al menos en el futuro inmediato. “El precio de la vivienda nueva seguirá aumentando durante el primer trimestre de 2025, con un incremento previsto del 5,7% interanual”, subraya Sociedad de Tasación.