El pujante mercado inmobiliario se desaceleró ligeramente en agosto. Según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el octavo mes se contabilizaron 47.697 compraventas de viviendas, un 3,4% menos que en el mismo periodo de 2024 y un 26,3% menos que los datos de julio. La cifra es también la peor para ese mes en los últimos cinco años. Después de 2020, un año anómalo por la pandemia, cada agosto superó las 49.000 transacciones, pese a ser tradicionalmente un periodo de baja actividad por las vacaciones de verano. Y representa el primer revés del mercado en 14 meses, desde junio de 2024.
El INE también informó este jueves de que en agosto se contrataron 33.271 préstamos hipotecarios. En este caso son más que hace un año (7,5%), pero también en este caso están muy lejos de los volúmenes de julio (-26,2%).
Los datos negativos de ventas de agosto se esperaban en parte. El Registro de la Propiedad, de donde proceden las estadísticas oficiales, ya lo había previsto hace unas semanas. Con la difusión de esta información, la Cancillería española ha anticipado un nuevo ciclo de mayor «moderación» para el mercado. La pregunta es si esto resultará en nuevas caídas o aumentos menos significativos. Además, ¿en qué medida el continuo aumento de los precios ha comenzado a provocar una barrera que limita la demanda, aunque la demanda sigue siendo significativamente superior a la oferta?
“Venimos de un crecimiento muy importante y está claro que tarde o temprano se habría notado el continuo aumento de los precios”, analiza Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa. Esta ralentización está provocando, según señaló Cubero, un retraso en los plazos de ejecución de las compras «de dos a tres días». “Encontramos que la oferta se redujo entre un 15% y un 16% este año, lo que estresó aún más al mercado, teniendo en cuenta que la demanda sigue siendo muy alta”, añade.
Para José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), los resultados de agosto no son «un hecho pasajero», sino el indicador de un «agotamiento del ciclo alcista». Por ello, cree que en los próximos meses «se mantendrá la tendencia de ralentización de las subidas», aunque no se espera una alteración a la baja «salvo que se produzca un acontecimiento geopolítico o financiero significativo».
Liderazgo de segunda mano
Desglosando por tipología de vivienda, vuelve a ser claro el predominio en la compra de viviendas usadas (78,7%) respecto a las nuevas; fiel reflejo de la escasez edificatoria que sigue sufriendo el sector inmobiliario. En conjunto, las matriculaciones de ambas categorías son sensiblemente inferiores a las de julio -especialmente en el sector de segunda mano, del que se vendieron 13.500 menos respecto al mes anterior-, aunque las altas de obra nueva mejoran la cifra interanualmente, pero por una pequeña diferencia (sólo 281 viviendas más). También se produjeron 2.000 ventas de segunda mano menos que hace un año.
En conjunto, las 47.697 operaciones realizadas en el mes de agosto son inferiores a las realizadas en el mismo periodo de 2021 (49.899), 2022 (57.548), 2023 (49.014) y 2024 (49.363), y sólo mejoran respecto a las de 2020 (31.592), afectadas por el Covid. Este adelgazamiento global se ve alimentado por las ventas que se produjeron en territorios «calientes» como Andalucía, la Comunidad Valenciana o Cataluña, con caídas por debajo de las 3.000 transacciones respecto a las de julio. Según Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, la desaceleración que empiezan a mostrar los datos puede no ser anecdótica ni concreta. “La incapacidad de generar nuevas bolsas de vivienda disponible podría hacer que esta tendencia a la baja se mantenga en el tiempo”, apunta.
Menos legado
Además de las compras y ventas totales, las estadísticas del INE también muestran los resultados de otro tipo de transmisiones como las herencias. Esta categoría -que por la escasez de oferta se ha convertido para muchos en la única forma de comprar una casa- también perdió fuerza en el mes de agosto, con 13.562, 5.000 menos que julio, lo que vuelve a situar el octavo mes de 2025 como el periodo más débil desde 2020.
Según los últimos datos del INE, el precio medio de las hipotecas suscritas en agosto fue de 169.650 euros, valor un 15,5% superior al registrado en el mismo periodo del año anterior, y un 3,9% superior al del mes anterior (cuando el importe descendía respecto a junio).
El crecimiento del precio medio de las hipotecas para la compra de una casa está en marcha, a pesar de que los precios siguen subiendo hasta alcanzar máximos históricos, debido a la mayor facilidad de acceso al crédito. Lo que se refleja en que el tipo medio firmado en agosto para las hipotecas fue del 2,89%, sensiblemente inferior al de un año antes (3,28%) y cinco céntimos inferior al de julio.
Además del descenso en el número de hipotecas inmobiliarias, también se ha producido un cambio drástico en el modelo de financiación elegido. Así, si bien los préstamos a tipo fijo siguen prevaleciendo sobre las operaciones, lo hacen con menos vigor: en agosto el porcentaje fue del 59,4%, diez puntos por debajo del registrado en julio (70,1%); lo que provocó que aumentara la misma proporción de las hipotecas a tipo variable (40,6% en agosto frente al 29,9% del mes anterior). La progresiva caída del Euribor a partir de 2023 gracias a las políticas expansivas impulsadas por el Banco Central Europeo han revitalizado el atractivo de las hipotecas variables.
Según Iñareta, la persistencia de la demanda a pesar de la escasez de oferta «ha provocado que las entidades financieras aumenten su competencia, reduciendo los tipos de interés medios con los que se firman estos préstamos, que han estado en el nivel más bajo de todo el año». Un comportamiento que podría continuar en los próximos meses, impulsado «por el aumento del precio de la vivienda y, en consecuencia, también por las cantidades medias prestadas».
María Matos, portavoz de Fotocasa, vaticina que «2025 podría cerrar con alrededor de 720.000 ventas y más de 480.000 hipotecas, consolidándolo como el mejor año de la última década», aunque «la continuidad de esta política monetaria expansiva también podría provocar un nuevo aumento de los precios, ya que la oferta de vivienda no crece al mismo ritmo que la demanda».
A pesar del descenso de agosto, el sector puede seguir presumiendo de un año brillante. En el acumulado de los primeros ocho meses del año se vendieron un 16,1% más de viviendas respecto al mismo periodo de 2024, marcando el año con mayores cifras desde 2007.
Los incendios afectan las ventas de inmuebles
Al margen de la estacionalidad que influye año tras año en los resultados del mes de agosto por estar en plena temporada estival, los terribles incendios que durante el mes arrasaron miles de hectáreas en distintas zonas de la península también influyeron en los resultados de las transmisiones de las empresas agrícolas. En agosto se realizaron 10.140 operaciones, un 27,2% menos que en julio, aunque ocho comunidades autónomas registraron incrementos interanuales. Entre todos, destacan Navarra (+132%), Baleares (+17,9%), Asturias (+13,9%) y Murcia (+13,2%).