La construcción de viviendas, especialmente viviendas asequibles, se considera la respuesta del gobierno para abordar la actual crisis de acceso después de años de parálisis. Pero los últimos datos del Ministerio de Construcción, publicados este jueves, están llenos de claroscuros. Por un lado, reconocemos un pequeño aumento en la construcción entre los meses de enero y septiembre de 2025 respecto al mismo período del año anterior: en este período se inició la construcción de más viviendas respecto a los primeros nueve meses de 2024 (84.089 contra 87.624). Pero, al mismo tiempo, el número total de casas terminadas disminuyó (de 61.910 a 58.804). Mientras tanto, la vivienda de protección oficial (VPO) se ha mantenido prácticamente estable. Esto incrementa en medio punto el porcentaje de viviendas de este tipo sobre el total construido (del 11,3% al 11,8%). Una cuota que, pese a este empujón, todavía está muy alejada de las necesidades del mercado, según varios expertos del ecosistema inmobiliario.
“Venimos de una década en la que el sector estuvo paralizado y, si bien las mejoras que se han producido en los últimos tiempos son pequeñas, son bienvenidas”, celebra Gema Gallardo, codirectora de Provivienda. El examen de las estadísticas recogidas por el Ministerio que preside Isabel Rodríguez muestra que el incremento de 2024 en materia de viviendas protegidas (las titulaciones finales crecieron un 62,4%, hasta 14.371), difícilmente se repetirá en 2025 (hasta septiembre hay 7.899 titulaciones).
«Estamos ante un problema enorme, resultado de haber prácticamente paralizado durante una década un sector que históricamente ha aportado mucho al país, como es la construcción. Por eso ahora no es tan fácil movilizar todos los recursos necesarios para poner nuevamente en marcha la máquina», analiza Gallardo. “Han desaparecido muchos promotores, también se ha reducido la plantilla porque ha habido muchas jubilaciones, y el sector está atravesando una modernización que aún no se ha completado”, añade.
“Aumentar la oferta de vivienda tanto libre como protegida es un comienzo para resolver las actuales tensiones de precios, pero aún queda mucho camino por recorrer”, advierte Cristina Arias, directora del servicio de Estudios de la experta Tinsa de Accumin. En su opinión, resolver el problema lleva tiempo y la escasez de viviendas necesarias en los principales centros de empleo y centros turísticos socavará la recuperación de estos lugares. “El compromiso requerido tanto para la compra como para el alquiler refleja también una mayor dificultad de acceso a la vivienda para la familia media en estas zonas”, advierte.
Los resultados del tercer trimestre eclipsan la buena dinámica semestral registrada en la primera mitad del año. En los primeros seis meses de 2025 se habían calificado, de forma provisional y definitiva, más viviendas protegidas que a mediados de 2024 (de 8.241 a 8.284 y de 4.760 a 5.857 respectivamente), lo que dio valor al Gobierno para difundir con más fuerza el mensaje de que la vivienda asequible estaba sentando las bases para aumentar su representación en el parque inmobiliario general, que hoy se sitúa en torno al 3%.
“El problema de la VPO es que no se construye nada”, se queja el consultor inmobiliario Iñaki Unsain. Esta desaceleración, añade, se debe a las trabas burocráticas que existen para los promotores, empezando por la propia adquisición del suelo edificable. «Los ayuntamientos no pueden especular con el precio. Esto significa que hay subastas que quedan vacías», explica. «Si se sigue limitando el precio del VPO, o los planos bajarán mucho, o nadie se pondrá a construir, perdiendo dinero. Es necesario establecer convenios público-privados, porque hay muchas entidades como ayuntamientos que no tienen el personal y las herramientas necesarias para construir», concluye.
El Ministerio de la Construcción, sin embargo, celebra los últimos resultados. En este sentido destacan que entre el cuarto trimestre de 2024 y el tercer trimestre de 2025 se terminaron un total de 14.317 viviendas tuteladas, lo que supone un incremento del 30,1% interanual. Y que, en este tiempo, dos de cada diez casas que se han empezado a construir han sido protegidas. Un 5% más que el año anterior.
“Con estas cifras, 2025 se consolida el impulso hacia la vivienda protegida en España, fruto del esfuerzo inversor realizado por el Gobierno, principalmente a través de fondos La UE de próxima generación «Como afirmó el presidente Pedro Sánchez tras la pandemia», subrayan. La organización que desde hace unas semanas canaliza toda la política pública en materia de vivienda es Casa 47, que supone la rehabilitación y construcción de miles de viviendas para crear un parque público con alquileres asequibles. Las viviendas que gestionará esta entidad estarán protegidas para siempre y con concesiones sólo para alquiler que pueden durar hasta 75 años.
Más alquiler
Las VPO de alquiler han ganado peso en los últimos años a expensas de las de venta. Según datos oficiales, en septiembre el 47,8% de las viviendas protegidas estaban destinadas al alquiler sin opción a compra, mientras que el 38,4% estaban destinadas a la compra. Este es el porcentaje más alto en más de diez años. El Gobierno lleva años intentando impulsar esta modalidad, o al menos conseguir que las viviendas tuteladas que acaben en manos privadas no puedan ser descalificadas (es decir, nunca puedan perder su condición de protegidas, con un precio máximo establecido).
Pese a ello, los expertos señalan que el modelo está rodeado de incertidumbres. «El discurso que dio inicio a la Casa 47 estuvo lleno de buenas intenciones. Pero el problema es que todos estos anuncios no se hacen después», dice Unsain. “Para convertirse en una herramienta útil, debe contribuir a la generación de suelo de bajo coste, agilizar procesos y asegurar la creación y mantenimiento de parque de vivienda asequible”, añade Arias. «Estamos ante un problema tan complejo y multifactorial que este tipo de medidas son necesarias. Pero el problema es que habrá que esperar mucho tiempo para ver si surten efecto», enfatiza Gallardo.