Nueva Delhi: En ciudades como Noida, los compradores suelen comprar propiedades en arrendamiento en lugar de en propiedad. Es muy importante que comprendan cómo funciona el sistema de pago anual o de suma global para una propiedad en alquiler. Además, es importante saber si se puede aumentar el alquiler una vez adjudicado el terreno, la casa o el terreno. Recientemente, el tribunal falló a favor de los compradores en un caso similar en Rajasthan, cuando el gobierno intentó aumentar el alquiler tres años después de la adjudicación. Este caso sienta un precedente importante con respecto a la ley de arrendamiento y los derechos de los compradores.
El arrendamiento es por un período de tiempo fijo, como 90 o 99 años. Después de este período, la propiedad debe devolverse al gobierno, a menos que el gobierno permita que se convierta en propiedad tarifada. Si el contrato de arrendamiento se acuerda entre el Estado y el comprador con una prima fija y no incluye ningún alquiler recurrente, el Estado no puede imponer posteriormente ninguna nueva carga financiera. Esto sólo es posible cuando este derecho está claramente escrito en el contrato de arrendamiento o si ambas partes celebran un nuevo acuerdo juntos.
¿Qué dicen los expertos?
Sudhanshu Mishra, socio principal y CBO (alquiler y administración de propiedades), Square Yards, dijo a ET Wealth Online: «Cuando el gobierno arrienda terrenos con una prima global y no hay ninguna cláusula en el contrato de arrendamiento para cobrar el alquiler periódico, no puede imponer unilateralmente el alquiler anual a partir de entonces. Esto se debe a que la naturaleza de la contraprestación que se recibirá en virtud del contrato de arrendamiento ya está decidida y es definitiva.
Según Mishra, los tribunales han sostenido repetidamente que una vez que las partes acuerdan un contrato de arrendamiento con una prima global y no se fija ningún alquiler recurrente, la autoridad interesada no puede agregar nuevas obligaciones financieras a menos que no exista tal poder en el contrato de arrendamiento o que las partes acuerden mutuamente un nuevo acuerdo.
Mishra dice: “Por lo tanto, a menos que exista una disposición en el contrato de arrendamiento original que permita agregar alquiler o modificar los términos, exigir un alquiler anual en una fecha posterior generalmente no se consideraría legalmente sostenible”.
Harsh Parekh, socio de Khaitan & Co, dice que si los documentos de la subasta y la licitación previeran sólo el pago de una prima global en el momento del contrato de arrendamiento y ningún pago anual o de otro tipo a partir de entonces, entonces no sería posible reclamar ningún pago adicional en virtud del contrato de arrendamiento.
¿Qué dice la Ley de Transferencia de Propiedad sobre los pagos de alquiler?
Parekh explica que según las disposiciones de arrendamiento de la Ley de Transferencia de Propiedad de 1882, no es obligatorio cobrar el alquiler anual para que el contrato de arrendamiento sea válido. La prima fija cobrada al inicio del contrato de arrendamiento es suficiente para que el contrato sea válido. No existe ningún deber u obligación de cobrar la renta anual debido a la existencia de los derechos de arrendamiento.
Sana Khan, socia asociada de SNG & Partners, Advocates & Solicitors, explicó que el artículo 105 de la Ley de Transferencia de Propiedad de 1886 define el “arrendamiento” de bienes inmuebles. Es la transferencia del derecho a disfrutar de una propiedad, expresa o implícita, por un período de tiempo determinado, expresa o implícita, o indefinidamente, a cambio de un precio pagado o prometido, o dinero, una parte de la cosecha, un servicio o cualquier otra cosa de valor.
Según Mishra de Square Yards, los tribunales han sostenido repetidamente que una vez que las partes acuerdan un contrato de arrendamiento con una prima global y no se estipula ningún alquiler recurrente, la autoridad no puede agregar nuevas obligaciones financieras a menos que no exista tal poder en el contrato de arrendamiento o que las partes acuerden mutuamente un nuevo acuerdo.
Mishra dice: “Por lo tanto, a menos que exista una disposición en el contrato de arrendamiento original que permita agregar alquiler o modificar los términos, exigir un alquiler anual en una fecha posterior generalmente no se consideraría legalmente sostenible”.
¿Qué pasa con las propiedades de alquiler en Noida?
Los compradores de Noida sólo pueden adquirir propiedades de alquiler, ya que las opciones de propiedad absoluta generalmente no están disponibles. Sin embargo, ya se habló de esto en 2018, pero el gobierno aún no ha hecho realidad este plan.
Según Mishra, la autoridad de Noida y Greater Noida generalmente sigue un modelo de arrendamiento estructurado en el que el terreno se asigna por 90 años y el alquiler del arrendamiento se paga anualmente o mediante una opción de alquiler de arrendamiento único (OTLR). La elección entre alquiler anual y alquiler a tanto alzado se realiza generalmente en el momento de la adjudicación o durante la firma del contrato de alquiler.
La tarifa de alquiler anual generalmente se calcula como un porcentaje de la prima y se paga anualmente por adelantado. También podrá estar sujeto a aumentos periódicos especificados en los términos de cesión.
«Como alternativa, a los adjudicatarios a menudo se les da la opción de pagar una tarifa fija de alquiler, que suele ser un múltiplo fijo del alquiler anual», dice Mishra. En esta situación, no se cobra ninguna tarifa anual por el período de alquiler restante.
¿Pueden aumentar los alquileres después de la asignación?
El hecho de que la Autoridad de Noida pueda modificar los términos del contrato de arrendamiento firmado, como ajustar el alquiler anual, las tarifas u otros cargos, depende completamente de lo que se establece en el contrato de arrendamiento original y los términos de la cesión.
Según Mishra, si el contrato de arrendamiento firmado contiene una cláusula que permite un aumento o una revisión periódica del alquiler, entonces la autoridad puede imponer dicho aumento como parte del marco contractual acordado.
Sin embargo, si el inquilino ha pagado un alquiler fijo y la escritura especifica que no se debe pagar más alquiler o si la escritura no autoriza unilateralmente el cambio de las condiciones financieras, la autoridad generalmente no puede introducir nuevos cargos o aumentar los existentes sin el consentimiento del inquilino.
Mishra dice: «En resumen, cualquier cambio en los términos sólo es válido si está claramente previsto en el contrato de arrendamiento o si se acuerda mediante una enmienda mutuamente acordada».
Según Khan, diferentes estados tienen diferentes reglas y políticas para otorgar arrendamientos a largo plazo. Khan dice: «Por lo tanto, la cláusula de alquiler anual o pago incremental o pago de una suma global depende de la información pública y de los acuerdos contractuales acordados entre las partes».
Khan explica que, en general, si el inquilino decide transferir el contrato de arrendamiento mientras el plazo del contrato está activo, el alquiler o prima anual puede basarse en el valor incremental de la propiedad arrendada, siempre que obtenga permiso del estado. «Este tipo de crecimiento también se denomina ‘crecimiento ganado'», dice Khan. Normalmente, un acuerdo de este tipo se incluiría en los términos del contrato de arrendamiento u otro contrato entre las partes.’
¿Qué hizo Rajastán?
El gobierno de Rajasthan (Krishi Upaj Mandi Samiti) rompió esta práctica e insistió en ejecutar el contrato de arrendamiento casi tres años después de la adjudicación. Este nuevo contrato de arrendamiento incluía una condición que requería una tasa de alquiler anual del 5% del valor de mercado y aumentos periódicos.
El Comité del Mercado de Productos Agrícolas había subastado el terreno arrendado por 99 años en 1995. Los términos de la subasta exigían que los postores pagaran una prima fija. Pero no se mencionó ninguna tarifa de alquiler anual recurrente. Sin embargo, la cesión dependía del compromiso del comprador de firmar el contrato de arrendamiento del comité del mercado de productos agrícolas. Sobre la base de este acuerdo se transfirió la posesión y los compradores comenzaron la construcción. El Tribunal Superior de Rajasthan finalmente anuló esta tarifa adicional, lo que supuso un alivio para los compradores de tierras.
De este caso se desprende que, tratándose de inmuebles en alquiler, las condiciones fijadas en el momento de la cesión se consideran definitivas, salvo que el título de alquiler prevea claramente la variación. Los compradores deben leer atentamente cada término del contrato de arrendamiento y buscar asesoramiento legal en caso de duda. El fallo del Tribunal Superior de Rajasthan destaca que la autoridad gubernamental también está sujeta a los términos del contrato y no puede aumentar unilateralmente la responsabilidad financiera. Esta es una lección importante para cualquiera que invierta en propiedades de alquiler.