Después de la regulación crediticia del 27 de junio, que redujo drásticamente el límite de préstamos hipotecarios, una parte importante de los fondos que fluyen hacia el mercado inmobiliario de Seúl parecen ser fondos obtenidos de la venta de acciones y bonos. Como se ha vuelto difícil comprar una casa a través de un préstamo, la tendencia de convertir activos financieros en efectivo y mudarse a áreas con precios de vivienda en aumento en Seúl se ha vuelto más evidente.
Según el “Plan de financiación de las ventas de viviendas para cada distrito autónomo de Seúl de julio a noviembre”, publicado el día 23 por el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, los ingresos totales por la venta de acciones y bonos reportados en el proceso de compra de viviendas en Seúl durante el período ascendieron a 1.624.911 billones de wones. Una cantidad significativa de actividad financiera se ha trasladado al mercado inmobiliario en los cinco meses transcurridos desde que se implementaron las normas crediticias del 27 de junio.
En particular, la concentración de fondos fue notable en las zonas de Gangnam y Yongsan, donde se concentran viviendas caras.
Los ingresos por la venta de acciones y bonos en las llamadas áreas centrales como Gangnam-gu, Seocho-gu, Songpa-gu y Yongsan-gu ascendieron a 700.877 millones de wones, lo que representa el 43,1 por ciento del total. Esto demuestra que en el fondo se estaba movilizando suficiente efectivo, mientras que las transacciones continuaron principalmente en estas regiones incluso después del endurecimiento de las regulaciones crediticias.
Por regiones, Gangnam-gu obtuvo la mayor cantidad con 238,06 mil millones de wones, seguida de Songpa-gu con 177,027 mil millones de wones, Seocho-gu con 153,78 mil millones de wones y Yongsan-gu con 132,01 mil millones de wones. Estas regiones tienen una alta proporción de transacciones inmobiliarias de alto precio con baja dependencia de préstamos y se analiza que tienen una concentración de “compras en efectivo” utilizando activos financieros.
El plan de financiación es un documento que debe presentarse al comprar una casa en una zona regulada o cuando el precio de compra supera los 600 millones de wones, incluso en una zona no regulada. Este es un sistema que requiere informar al gobierno sobre cómo se recaudaron los fondos para la adquisición de viviendas y también tiene como objetivo verificar donaciones ilegales o entradas ilegales de fondos.
A través del plan de financiación, el Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte está examinando el origen de los fondos clasificándolos en categorías detalladas, incluidos depósitos de instituciones financieras, ingresos de la venta de acciones y bonos, efectivo, donaciones y herencias, ingresos de la enajenación de bienes inmuebles existentes y préstamos tales como préstamos de instituciones financieras y depósitos de alquiler. En particular, a partir del próximo año, los ingresos derivados de la venta de activos virtuales (monedas) también se destinarán a las partidas de financiación, por lo que se espera que se refuerce aún más la gestión de los flujos de fondos.
El sector inmobiliario cree que este movimiento de fondos se produjo tras unas regulaciones crediticias más estrictas y un mercado de valores fuerte. La interpretación es que, en una situación en la que se han bloqueado las compras de viviendas utilizando el apalancamiento, los inversores que han obtenido beneficios en los mercados de acciones y bonos han trasladado sus fondos al sector inmobiliario de Seúl, que se percibe como relativamente estable.
De hecho, en el caso de Gangnam-gu, el porcentaje de ventas de acciones y bonos aumentó significativamente en septiembre, cuando el índice KOSPI llegó a 3.400, y en octubre, cuando superó los 4.000. Los ingresos mensuales por ventas de acciones y bonos de Gangnam-gu disminuyeron de 40,639 mil millones de wones en julio a 23,755 mil millones de wones en agosto, luego aumentaron a 56,697 mil millones de wones en septiembre, 80,354 mil millones de wones en octubre y registraron 36,615 mil millones de wones en noviembre. El boom bursátil parece coincidir con el momento de las compras inmobiliarias.
Un funcionario de bienes raíces dijo: «Como las regulaciones crediticias han impedido las compras usando apalancamiento, los inversionistas parecen haber desinvertido activos financieros como acciones y trasladado fondos a bienes raíces percibidos como relativamente seguros. Este tipo de movimiento de capital puede actuar como un factor para aumentar la rigidez a la baja de los precios de las viviendas en Seúl».
La reportera reina de la economía Kim Jeong-hyeon Foto Noticias 1
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