Gracias a los bajos tipos de interés, los inquilinos han ahorrado mucho dinero. Pero el modelo ya no se corresponde con la realidad y debería revisarse. ¿Qué significa esto para los inquilinos?
Hoy en día, el alquiler depende en gran medida de los tipos de interés. Pero esta conexión se vuelve cada vez menos coherente con la realidad.
Los inquilinos en Suiza oscilan constantemente entre vítores y gemidos. En 2023 hubo tristeza cuando la tasa de interés de referencia aumentó dos veces en 25 puntos básicos. Esto encareció los alquileres un 3%. El próximo mes de marzo volverá a haber alegría: en la próxima > lo más probable es que el tipo baje, lo que también hará que los alquileres bajen.
Teniendo en cuenta los más de 40 mil millones de francos que los hogares gastan cada año en alquiler, estas fluctuaciones de precios dejan una huella importante en el bolsillo. Pero, ¿tiene todavía sentido este modelo, que data de los años 80? Y sobre todo: ¿es justo para inquilinos y propietarios?
La consultora inmobiliaria IAZI examinó estas solicitudes por encargo de la Oficina Federal de la Vivienda. A finales de diciembre, el Consejo Federal publicó el estudio y al mismo tiempo anunció que quería revisar las reglas de cálculo en función de los resultados. Probablemente esta primavera decidirá sobre la adaptación específica del reglamento actual.
Aumento de los fondos de pensiones
¿Qué innovaciones podría significar esto para los inquilinos? Donato Scognamiglio es presidente del consejo directivo de IAZI y coautor del estudio. También es profesor en la Universidad de Berna. Afirma: «El modelo de alquiler actual está completamente fuera de lugar y ya no se corresponde con la realidad económica». Sobre todo, el perfil de los propietarios ha cambiado significativamente: los particulares están siendo sustituidos cada vez más por propietarios institucionales, es decir, fondos de pensiones, compañías de seguros o fondos inmobiliarios.
Estos nuevos arrendadores tienen una estructura financiera completamente diferente, como muestra el estudio de IAZI. La valoración se basa en miles de propiedades con un valor de mercado de 90 mil millones de francos. Como resultado, es poco probable que los inversores profesionales se financien mediante préstamos. El capital de deuda representa sólo el 24%. El porcentaje de capital social, en cambio, alcanza el 76%: se trata principalmente de dinero de ahorradores y asegurados.
El modelo de alquiler actual, sin embargo, calcula de manera completamente diferente: supone que los propietarios financian el 60% de sus propiedades con hipotecas y aportan sólo el 40% con su propio capital. Así nació la fórmula de ajuste del alquiler: en los años 80 el tipo de interés hipotecario solía ser del 5%. Si el precio aumentara 25 puntos básicos hasta el 5,25%, los costes aumentarían un 5%. Con una cuota de deuda del 60%, el propietario podría transferir la cuota correspondiente del 3% al inquilino.
«Para un fondo de pensiones, este modelo con el tipo de referencia no es realista», explica Scognamiglio. «Como no contratan hipotecas para financiar sus propiedades, sino que invierten sus propios fondos, el nivel de interés juega un papel mucho menor en sus costes». Pero si se toma la proporción real de la deuda del 24% en lugar del 60%, entonces el alquiler sólo puede aumentar un 1,2% en lugar de un 3% tan pronto como el tipo de interés de referencia aumente en 25 puntos básicos.
La inflación encarece el alquiler
El segundo factor que entra en juego es la inflación: el modelo de alquiler permite al propietario trasladar la inflación del capital al alquiler. Hoy en día, el 40% del alquiler está vinculado a la inflación, lo que corresponde a la participación supuesta en el capital. Sin embargo, si el arrendador posee una mayor proporción de su capital, aumenta la influencia de la inflación sobre los costos.
¿Qué significa esto para los alquileres? IAZI ha adaptado el modelo actual para tener en cuenta la participación real y más alta del capital del arrendador. La simulación de los últimos diez años muestra dos cosas: el modelo actual provoca fuertes oscilaciones de precios, tanto al alza como a la baja. Con el cálculo revisado, estos saltos serán significativamente menores: el resultado sería una calma.
En segundo lugar, los alquileres aumentaron menos con el modelo existente que con el nuevo cálculo. Esto se debe a que hoy la inflación representa sólo el 40% de las tendencias de los precios. La conclusión de Donato Scognamiglio es: “En una fase con tipos de interés a la baja o estables, los supuestos obsoletos del modelo de alquiler significan que los alquileres tienden a ser demasiado bajos. Por lo tanto, los inquilinos han podido beneficiarse de los precios más bajos de los últimos años”.
Urs Hausmann confirma esta valoración. Es consultor independiente y tiene un doctorado en derecho de alquileres de la Universidad de St. Gallen. Hasta ahora, vincular los alquileres al tipo de interés de referencia ha beneficiado a los inquilinos. «Pero lógicamente esta combinación no tiene mucho sentido», afirma Hausmann. Por tanto, acoge con satisfacción el ajuste del sistema propuesto por IAZI, que reduce la influencia de los tipos de interés y da más peso a la inflación.
El experto inmobiliario recuerda que hace diez años la ex consejera federal Doris Leuthard quiso vincular más estrechamente los alquileres con la inflación. La revisión fracasó por poco en el Parlamento porque las asociaciones de inquilinos y propietarios no pudieron ponerse de acuerdo sobre si la proporción debería ser del 80 o del 100 por ciento.
Hausmann advierte, sin embargo, que desde el punto de vista de los inquilinos es arriesgado insistir en el sistema actual. Así como el tipo de referencia más bajo les resultó ventajoso en el pasado, tendrían que pagar mucho más en caso de un aumento futuro. «Los tipos de interés y la inflación suelen subir en paralelo. Esto crea una doble presión sobre los precios de alquiler.»
El aumento de los tipos de interés como amenaza
Hace dos años se hizo evidente que ese escenario es realmente real. Muchos economistas esperaban que la tasa clave aumentara al 2,5%. El banco UBS ha pronosticado que, combinado con el efecto de la inflación, los alquileres podrían aumentar un 20% hasta 2025. En realidad, desde entonces los tipos de interés sólo han aumentado hasta el 1,75% y los alquileres sólo han aumentado un 8%. Incluso se espera una nueva reducción para marzo. Debido a los bajos tipos de interés, sería buen momento para un cambio de sistema, subraya Hausmann.
Donato Scognamiglio también destaca otro defecto de diseño del modelo actual. “Si el Banco Nacional aumenta el tipo de interés oficial, quiere frenar la inflación. Pero si los alquileres están vinculados al tipo de referencia, entonces los tipos más altos, por el contrario, aumentan la inflación.
En cualquier caso, el modelo de alquiler debe ser fácil de entender, pide el presidente de IAZI. “La tasa de interés de referencia causa confusión y desorden innecesarios. Si, por el contrario, el alquiler sigue la tendencia general de los precios, será mucho más fácil para la gente entenderlo».
Con la publicación del estudio, la Confederación ha dado un primer paso para adaptar la legislación sobre alquileres a los tiempos actuales. Será interesante ver si ahora tiene el coraje de poner en práctica las sugerencias que ha desarrollado.
Así es como se calcula
El 3 de marzo, la Oficina Federal de la Vivienda publicará el último valor del tipo de interés hipotecario de referencia. Dado que se espera una reducción del 1,75 al 1,5%, muchos inquilinos tienen derecho a una reducción de precio. Esto es 2,91% porque la base para el cálculo es 103%. (En caso de aumento la variación ronda el 3%). Dado que no todos los propietarios realizan el ajuste de forma automática, el inquilino debería, como máximo, presentar una solicitud por carta.
Sin embargo, es poco probable que el inquilino reciba la reducción total del 2,91%. La mayoría de los propietarios aplican un aumento fijo del 0,5% anual, aunque la cantidad permitida varía según el cantón. También pueden traspasar el 40% de la inflación acumulada al precio del alquiler. Desde la última subida de tipos clave en diciembre de 2023, una reducción realista de los alquileres debería rondar el 2%. Con un alquiler de 2.000 francos al mes, equivaldría a 40 francos. (sal.)